Alqı-satqının rəsmiləşdirilməsi

Alqı-satqı hansı ardıcıllıqla gedir

Sıranı əvvəlcədən bilsəniz, hər mərhələdə kimin nə edəcəyi və pulun nə vaxt əl dəyişəcəyi aydın olur. Daşınmaz əmlakın satış müqaviləsi notarial qaydada təsdiq edilir, ona görə addımların çoxu notariusun iştirakı ilə atılır.

Sənədləri behdən əvvəl yoxlayın. Problem beh veriləndən sonra çıxsa, behi geri almaq mübahisəyə çevrilə bilər. Çıxarışın (kupçanın) nə olduğu və necə yoxlandığı ayrıca bələdçidə yazılıb. Aşağıdakı siyahı adi ardıcıllıqdır; ipoteka, pay sahibləri və ya nümayəndə olanda araya əlavə addımlar girir.

• Əmlakın və sənədlərin yoxlanılması: çıxarış, yüklülüklər, ünvanda qeydiyyatda olanlar
• Beh razılaşması: yazılı, notarial qaydada təsdiqlənmiş, şərtləri ilə birlikdə
• Satış müqaviləsi üçün notariusa müraciət: tərəflər sənədlərini təqdim edir, reyestr yoxlanılır
• Ödəniş və müqavilənin notarial təsdiqi: pulun necə və hansı anda ödənəcəyini notariusla dəqiqləşdirin
• Dövlət qeydiyyatı müqavilənin elektron nüsxəsi əsasında aparılır, mülkiyyət hüququ alıcıya məhz bu anda keçir
• Yeni çıxarışın alınması və mənzilin təhvili

Beh: yazılı və notarial təsdiqlə

Beh alıcının satıcıya yekun qiymətin hesabına verdiyi puldur. Onunla müqavilənin bağlanması təsdiqlənir və icrası təmin olunur. Məbləği tərəflər özləri razılaşdırır. Behin yekun qiymətdən çıxılacağını isə razılaşmada açıq yazın.

Mülki Məcəllə beh razılaşmasının yazılı bağlanmasını tələb edir, məbləğ nə qədər olursa olsun. Söhbət daşınmaz əmlakın satışından gedirsə, razılaşma notarial qaydada da təsdiq edilməlidir. Ev ər-arvadın ümumi əmlakıdırsa, beh razılaşması notariusda təsdiqlənəndə də satıcının həyat yoldaşının notarial razılığı tələb olunur. Bu qayda pozulanda, ya da verilən pulun beh olub-olmadığı aydın olmayanda, əksi sübut edilməyibsə, məbləğ avans sayılır. Ona görə sənəddə «beh» sözü açıq yazılsın.

Müqavilə icra olunmayanda behin taleyi kimin məsuliyyət daşımasından asılıdır. Behi verən tərəf məsuliyyət daşıyırsa, beh qarşı tərəfdə qalır. Behi alan tərəf məsuliyyət daşıyırsa, behin ikiqat məbləğini ödəməlidir. Müqavilədə başqa qayda yoxdursa, məsuliyyət daşıyan tərəf behi nəzərə almaqla zərərin əvəzini də ödəyir. Öhdəliyin icrasına başlanmamış müqaviləyə tərəflərin razılığı ilə və ya icra mümkün olmadığı üçün xitam verilirsə, beh qaytarılır.

Razılaşmada ən azı bunlar yazılsın:

• Tərəflər və əmlakın çıxarışdakı ünvanı
• Behin məbləği rəqəmlə və sözlə, verildiyi tarix və üsul
• Yekun qiymət və notariusa gediləcək tarix
• Tərəflərdən biri imtina etsə, nə olacaq
• Mebel, kommunal borclar və ünvanda qeydiyyatdan çıxmaqla bağlı razılaşmalar

Sənədlər: kim nə gətirir

Sənədlərin rəsmi siyahısı dəyişə bilər. Cari siyahını notariusdan və ya ASAN xidmətin məlumat səhifəsindən qabaqcadan öyrənin.

ASAN xidmətin siyahısına görə satıcı mülkiyyəti təsdiq edən sənədi (çıxarışı) və əmlakın girovda və ya həbsdə olmadığını göstərən reyestr arayışını gətirir; reyestrdəki məlumatı, o cümlədən yüklülükləri, notarius özü də elektron qaydada yoxlayır. Satıcı evlidirsə, nikah şəhadətnaməsi və həyat yoldaşının notarial razılığı da istənilir. Satılan mənzil, yaşayış evi, bağ və ya bağ evidirsə, ünvanda yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan bütün yetkin ailə üzvlərinin notarial razılığı istənilir. Hər iki tərəf şəxsiyyət vəsiqəsi ilə gəlir. Tərəflərdən biri nümayəndə vasitəsilə iştirak edirsə, notarial qaydada təsdiqlənmiş etibarnamə tələb olunur.

Satıcıdan texniki pasportu və planı da istəyin. Notarius bunları tələb etməyə bilər, amma faktiki planı sənədlə tutuşdurmaq və rəsmiləşdirilməmiş dəyişiklikləri görmək üçün işə yarayır. Notariusun özü isə satıcının sərəncam hüququnu, əmlakın reyestrdəki yüklülüyünü və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlayır.

Bina hələ tikilirsə, bu ardıcıllıq tam keçməyə bilər. Müqavilənin növünü və şərtlərini imzadan əvvəl notariusa və ya hüquqşünasa yoxlatdırın; bu halın incəlikləri ayrıca bələdçidədir.

Ödəniş, qeydiyyat və mülkiyyətin keçməsi

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısında ödəniş nağdsız aparılmalıdır, tikinti şirkətindən mənzil alanda da. Pulun hansı hesaba, hansı qaydada köçürüləcəyini və satıcıya nə vaxt, hansı şərtlə çatacağını notariusdan əvvəlcədən soruşun. Müqavilədə razılaşdığınız real qiymət yazılmalıdır; fərqli məbləğ yazmağın hüquqi nəticələrini notariusdan öyrənin. Satıcı yalnız nağd və qeyri-rəsmi ödənişdə israr edirsə, bu, ciddi xəbərdarlıq siqnalıdır. Mənzil-tikinti kooperativinə pay haqqı da nağdsız ödənilir. Behi də nağd yox, bank köçürməsi ilə vermək daha düzgündür.

Ödənişi təsdiq edən bank sənədini və ya notariusun verdiyi sənədi saxlayın. İpoteka ilə alanda bu ardıcıllığa əmlakın qiymətləndirilməsi və ipoteka müqaviləsi də əlavə olunur.

Notarial təsdiqdən sonra müqavilənin elektron nüsxəsi dövlət reyestrinə ötürülür. Hüquqlar bunun əsasında alıcının adına qeydə alınır və yeni çıxarış götürülür. Ayrıca ərizə vermək lazım deyil: qanuna görə notarial müqavilənin özü qeydiyyat üçün ərizə sayılır. Qeydiyyatın nə qədər çəkəcəyini notariusdan soruşun.

Mülkiyyət hüququ müqaviləni imzaladığınız an keçmir. O, dövlət reyestrində qeydə alınanda keçir. Mülki Məcəlləyə görə əmlaka sahiblik və ondan istifadə hüququ müqavilə notarial qaydada təsdiqləndiyi andan yaranır, ona sərəncam vermək, yəni satmaq, bağışlamaq və ya girov qoymaq hüququ isə dövlət reyestrində qeydiyyatdan sonra. Mülki Məcəllədə həm də göstərilir ki, şübhə olduqda əmlakla bağlı risklər, xərclər və faydalar da alıcıya qeydiyyat anından keçir. Mənzilin təhvil tarixini və pulun satıcıya veriləcəyi vaxtı buna uyğun razılaşdırın.

Ər-arvad, azyaşlı, pay sahibi və etibarnamə

Bu dörd halın hər birində satışa əlavə razılıq və ya icazə lazım ola bilər. Bunu beh verməzdən əvvəl aydınlaşdırın, çatışmayan razılığı satışdan qabaq yazılı alın. Sonradan üzə çıxan çatışmazlıq müqaviləni mübahisəyə aça bilər. Aşağıdakılar ümumi qaydalardır, öz vəziyyətinizi notarius və ya hüquqşünasla dəqiqləşdirin.

Satıcı evlidirsə, notarius adətən nikah şəhadətnaməsini və həyat yoldaşının notarial razılığını istəyir. Qanuna görə bu razılıq ər-arvadın ümumi əmlakı satılanda tələb olunur. Nikah dövründə alınmış ev, nikah kontraktı və ya ər-arvadın razılaşması ayrı qayda müəyyən etməyibsə, ümumi mülkiyyət sayılır. Nikahdan əvvəl alınmış, hədiyyə və ya miras yolu ilə keçmiş əmlak isə adətən həmin həyat yoldaşının şəxsi mülkiyyətidir; amma nikah dövründə ona ortaq vəsaitlə dəyərini xeyli artıran xərc, məsələn, əsaslı təmir çəkilibsə, o da ümumi mülkiyyət sayıla bilər. Mülki Məcəlləyə görə həyat yoldaşının razılığı olmadan bağlanmış belə müqavilə etibarsız sayılır və bu, alıcının vicdanlı olduğu hallara da aiddir. Yəni xəbəriniz olmasa belə, risk qalır. Satıcı boşanıbsa, amma ev nikah dövründə alınıb və əmlak bölünməyibsə, keçmiş həyat yoldaşının da hüququ qala bilər; bunu notariusla aydınlaşdırın.

Yetkinlik yaşına çatmamış uşağın mülkiyyətində olan və ya onun payı olan əmlak satılırsa, qəyyumluq və himayəçilik orqanının əvvəlcədən icazəsi tələb olunur: Ailə Məcəlləsi bu qaydanı uşağın əmlakını idarə edən valideynlərə də şamil edir. Uşağın yaşından asılı olaraq müqaviləni ya onun adından valideynlər bağlayır, ya da uşaq özü valideynlərinin yazılı razılığı ilə imzalayır. Hansı icazələrin lazım olduğunu notariusdan beh verməzdən əvvəl soruşun.

Mənzil bütövlükdə satılırsa və bir neçə sahibi varsa, ona sərəncam bütün mülkiyyətçilərin razılığı ilə verilir: hamısı ya notariusa özü gəlir, ya da notarial etibarnamə ilə nümayəndə göndərir. Paylı mülkiyyətdə payını üçüncü şəxsə satan pay sahibi isə qalan pay sahiblərinə satış şərtlərini göstərən yazılı bildiriş verməlidir. Onlar həmin payı eyni qiymətə və eyni şərtlərlə almaqda üstünlük hüququna malikdir. Bu hüquq pozulubsa, digər pay sahibi məhkəmə qaydasında alıcının hüquq və vəzifələrinin özünə keçirilməsini tələb edə bilər. Pay alırsınızsa, bu hüququn necə təmin olunduğunu əvvəlcə notariusdan soruşun.

Tərəflər notarial qaydada təsdiqlənmiş etibarnamə ilə nümayəndə vasitəsilə də iştirak edə bilər. Amma etibarnaməni verən onu istənilən vaxt ləğv edə bilər, vəfat etdikdə isə etibarnamənin qüvvəsinə xitam verilir. Mümkünsə mülkiyyətçinin özü ilə birbaşa əlaqə saxlayın, etibarnamənin hələ qüvvədə olduğunu notariusdan dəqiqləşdirin və mülkiyyətçinin şəxsən iştirakını tələb edin.

• Ər-arvad: həyat yoldaşının notarial razılığı, nikah kontraktı
• Uşaq payı: qəyyumluq və himayəçilik orqanının əvvəlcədən icazəsi, valideynlərin razılığı
• Pay sahibləri: bütün mənzil satılırsa hamısının razılığı, pay satılırsa satın almaqda üstünlük hüququ
• Etibarnamə: hələ qüvvədədirmi, mülkiyyətçi ilə birbaşa əlaqə varmı

Xərclər və mənzilin təhvil alınması

Qiymətdən başqa dövlət rüsumu və xidmət haqqı da ödənilir. Məbləğ əmlakın harada yerləşdiyindən və əmlakın yaxın qohuma keçib-keçmədiyindən asılıdır, cari məbləği notariusdan və ya ASAN xidmətin səhifəsindən öyrənin. Mülki Məcəllədə alqı-satqının notarial təsdiqi və dövlət reyestrində qeydiyyatı xərclərini alıcının çəkdiyi göstərilir. Yenə də hansı xərci kimin ödəyəcəyini razılaşmada dəqiq yazın.

Fiziki şəxs daşınmaz əmlak satanda vergi yarana bilər. Onu müqaviləni təsdiq edən notarius ödəmə mənbəyində tutur. Satıcı satılan mənzildə qanunda göstərilən müddətdən çox yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olubsa, bu vergi tutulmur. Dəqiq qaydanı satıcı notariusdan və ya vergi orqanından əvvəlcədən öyrənməlidir. Bu xərcin kimin üzərində olduğu da razılaşmaya yazılsın.

Mənzili qəbul-təhvil aktı ilə götürün. Akta açarları, sayğac göstəricilərini, qalan mebel və texnikanın siyahısını salın. İşıq, qaz, su və mənzil-istismar borcu olmadığını təhvildən əvvəl yoxlayın. Borc çıxsa, kimin ödəyəcəyi razılaşmada yazılsın ki, sonra mübahisə düşməsin.

Ünvanda qeydiyyatda olanların qeydiyyatdan nə vaxt çıxacağını müqaviləyə yazdırın. Sonuncu iş yeni çıxarışı almaqdır: oradakı ad, ünvan və sahə müqavilədəki məlumatla üst-üstə düşməlidir.