Alqı-satqı hansı ardıcıllıqla gedir
Addımların sırasını əvvəlcədən bilmək hər mərhələdə kimin nə etməli olduğunu və pulun nə vaxt ötürüləcəyini aydınlaşdırır. Daşınmaz əmlakın satış müqaviləsi notarial qaydada təsdiq edilir, ona görə addımların çoxu notariusun iştirakı ilə gedir.
Sənədlərin yoxlanılması beh verməzdən əvvəl gəlir: sənəd problemi behdən sonra üzə çıxsa, behin qaytarılması mübahisəyə çevrilə bilər. Çıxarışın (kupçanın) nə olduğunu və necə yoxlanıldığını ayrıca bələdçidə izah etmişik. Aşağıdakı siyahı tipik ardıcıllığı göstərir; ipoteka, pay sahibləri və ya nümayəndə iştirak etdikdə əlavə addımlar yaranır.
- Əmlakın və sənədlərin yoxlanılması: çıxarış, yüklülüklər, ünvanda qeydiyyatda olanlar
- Beh razılaşması: yazılı, notarial qaydada təsdiqlənmiş, şərtləri göstərilməklə
- Satış müqaviləsi üçün notariusa müraciət: tərəflərin sənədləri təqdim olunur, reyestr yoxlanılır
- Ödəniş və müqavilənin notarial təsdiqi: ödənişin qaydası və məqamı notariusla dəqiqləşdirilir
- Dövlət qeydiyyatı: müqavilənin elektron nüsxəsi əsasında, mülkiyyət hüququ bu anda alıcıya keçir
- Yeni çıxarış və mənzilin təhvil alınması
Beh: yazılı və notarial təsdiqlə
Beh müqavilənin bağlanmasını təsdiq etmək və icrasını təmin etmək üçün alıcının satıcıya, yekun qiymətin hesabına verdiyi pul məbləğidir. Məbləği tərəflər özləri razılaşdırır; behin yekun qiymətdən çıxılacağını razılaşmada açıq yazın.
Mülki Məcəllə beh razılaşmasının məbləğindən asılı olmayaraq yazılı bağlanmasını tələb edir; razılaşma daşınmaz əmlakın satışı ilə bağlıdırsa, onu notarial qaydada təsdiq etmək də lazımdır. Bu qayda pozulubsa və ya ödənişin beh olub-olmadığı aydın deyilsə, məbləğ əksi sübut edilmədikcə avans sayılır, ona görə sənəddə «beh» sözü açıq yazılmalıdır.
Müqavilənin icra edilməməsinə görə behi verən tərəf məsuliyyət daşıyırsa, beh qarşı tərəfdə qalır; behi alan tərəf məsuliyyət daşıyırsa, behin ikiqat məbləğini ödəməlidir. Məsuliyyət daşıyan tərəf, müqavilədə başqa qayda yoxdursa, beh nəzərə alınmaqla zərərin əvəzini də ödəməlidir. Öhdəliyin icrasına başlanana qədər tərəflərin razılığı ilə və ya icra mümkün olmadığı üçün xitam verilərsə, beh qaytarılır. Razılaşmada ən azı bunlar yazılmalıdır:
- Tərəflər və əmlakın çıxarışdakı ünvanı
- Behin məbləği rəqəmlə və sözlə, verilmə tarixi və üsulu
- Yekun qiymət və notariusa gəlmə tarixi
- Hər tərəf imtina edərsə, nə olacağı
- Mebel, kommunal borclar və ünvanda qeydiyyatdan çıxma ilə bağlı razılaşmalar
Sənədlər: kim nə gətirir
Sənədlərin rəsmi siyahısı dəyişə bilər, ona görə cari siyahını notariusdan və ya ASAN xidmətin məlumat səhifəsindən əvvəlcədən dəqiqləşdirin. ASAN xidmətin siyahısında satıcı tərəfdən bunlar göstərilir: mülkiyyəti təsdiq edən sənəd (çıxarış), əmlakın girov və ya həbs altında olmadığını göstərən reyestr arayışı, evlidirsə nikah şəhadətnaməsi və həyat yoldaşının notarial razılığı, mənzil və ya yaşayış evi satılırsa, ünvanda qeydiyyatda olan bütün yetkin ailə üzvlərinin notarial razılığı. Hər iki tərəf şəxsiyyət vəsiqəsi ilə gəlməlidir; nümayəndə vasitəsilə iştirak edilirsə, notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə tələb olunur.
Satıcıdan texniki pasportu və planı da istəyin: notarius tələb etməsə belə, faktiki planı sənədlə tutuşdurmaq və rəsmiləşdirilməmiş dəyişiklikləri görmək üçün faydalıdır. Notarius isə satıcının sərəncam hüququnu, əmlakın reyestrdəki yüklülüyünü və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlayır.
Tikilməkdə olan binada mənzil alırsınızsa, bu ardıcıllıq tam tətbiq olunmaya bilər: müqavilənin növünü və şərtlərini imzalamazdan əvvəl notariusdan və ya hüquqşünasdan yoxlayın. Bu halın xüsusiyyətləri ayrıca bələdçidə izah olunub.
Ödəniş, qeydiyyat və mülkiyyətin keçməsi
Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı üzrə ödənişlər nağdsız qaydada aparılmalıdır; tikinti şirkətindən mənzil alınması da buna daxildir. Pulun hansı hesaba və hansı qaydada ödəniləcəyini, satıcıya nə vaxt və hansı şərtlə çatacağını notariusdan əvvəlcədən soruşun. Müqavilədə razılaşdırılmış real qiymətin yazıldığından əmin olun; fərqli məbləğin hüquqi nəticələrini notariusdan soruşun. Satıcı yalnız nağd və qeyri-rəsmi ödənişdə israr edirsə, bu, ciddi xəbərdarlıq siqnalıdır.
Ödənişi təsdiq edən bank sənədini və ya notariusun verdiyi sənədi saxlayın. İpoteka ilə alırsınızsa, bankın əmlakı qiymətləndirməsi və ipoteka müqaviləsi bu ardıcıllığa əlavə olunur.
Notarial təsdiqdən sonra müqavilənin elektron nüsxəsi dövlət reyestrinə ötürülür, hüquqlar bunun əsasında alıcının adına qeydiyyata alınır və yeni çıxarış götürülür; qeydiyyatın nə qədər çəkəcəyini notariusdan soruşun. Mülkiyyət hüququ müqaviləni imzaladığınız anda deyil, dövlət reyestrində qeydiyyata alınanda keçir. Mülki Məcəllədə şübhə halında əmlakla bağlı risklərin, xərclərin və faydaların da qeydiyyat anından alıcıya keçdiyi göstərilir. Ona görə mənzilin təhvil tarixini və pulun satıcıya nə vaxt veriləcəyini bu ardıcıllığa uyğun razılaşdırın.
Ər-arvad, azyaşlı, pay sahibi və etibarnamə
Bu dörd haldan hər biri satışa əlavə razılıq və ya icazə tələb edə bilər. Onları beh verməzdən əvvəl aydınlaşdırın və çatışmayan razılığı satışdan əvvəl, yazılı alın: sonradan üzə çıxan çatışmazlıq müqaviləni mübahisəyə aça bilər. Aşağıdakı qaydalar ümumi xarakterlidir; konkret vəziyyətinizi notarius və ya hüquqşünas dəqiqləşdirir.
Əmlak nikah dövründə alınıbsa, adətən ər-arvadın ümumi mülkiyyəti sayılır və satış üçün həyat yoldaşının notarial razılığı lazım olur; nikah kontraktı və ya ər-arvadın razılaşması bunu dəyişə bilər. Nikahdan əvvəl alınmış, hədiyyə və ya miras yolu ilə keçmiş əmlak isə həmin həyat yoldaşının şəxsi mülkiyyətidir. Mülki Məcəllədə həyat yoldaşının razılığı olmadan bağlanmış belə müqavilənin etibarsız sayıldığı və bunun alıcının vicdanlı olduğu hallara da aid olduğu göstərilir: alıcı xəbərsiz olsa belə, risk qalır.
Azyaşlı uşağın mülkiyyəti və ya payı olan əmlak satılırsa, adətən qəyyumluq və himayəçilik orqanının əvvəlcədən icazəsi tələb olunur; uşaq özü tərəf olarsa, qanuni nümayəndələrinin yazılı razılığı da lazım ola bilər. Hansı icazələrin lazım olduğunu notariusdan beh verməzdən əvvəl soruşun.
Əmlak paylı mülkiyyətdədirsə, payını üçüncü şəxsə satan pay sahibi digər pay sahiblərinə satış şərtlərini göstərməklə yazılı bildiriş verməlidir; onlar satılan payı həmin qiymətə almaqda üstünlük hüququna malikdir. Bu hüquq pozularsa, digər pay sahibi məhkəmə qaydasında alıcının hüquq və vəzifələrinin özünə keçirilməsini tələb edə bilər. Pay almazdan əvvəl bu hüququn necə təmin olunduğunu notariusdan soruşun.
Tərəflər notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə ilə nümayəndə vasitəsilə də iştirak edə bilər. Amma etibarnaməni verən şəxs onu istənilən vaxt ləğv edə bilər, onun ölməsi ilə isə etibarnamənin qüvvəsinə xitam verilir. Ona görə mümkünsə mülkiyyətçi ilə birbaşa əlaqə saxlayın, etibarnamənin hələ qüvvədə olduğunu notariusdan dəqiqləşdirin və mülkiyyətçinin özünün iştirakını tələb edin.
- Ər-arvad: həyat yoldaşının notarial razılığı, nikah kontraktı
- Azyaşlı: qəyyumluq və himayəçilik orqanının icazəsi, qanuni nümayəndələrin razılığı
- Pay sahibləri: satın almaqda üstünlük hüququ
- Etibarnamə: qüvvədə olması, mülkiyyətçi ilə birbaşa əlaqə
Xərclər və mənzilin təhvil alınması
Alqı-satqıda yalnız qiymət ödənilmir: dövlət rüsumu və xidmət haqqı da var. Məbləğlər əməliyyatın növündən və əmlakın yerləşdiyi yerdən asılı olaraq dəyişir, ona görə cari məbləği notariusdan və ya ASAN xidmətin səhifəsindən öyrənin. Mülki Məcəllədə alqı-satqının notarial təsdiqi və dövlət reyestrində qeydiyyatı xərclərini alıcının çəkdiyi göstərilir; yenə də kimin hansı xərci ödəyəcəyini razılaşmada dəqiq yazın.
Satıcının satışdan əldə etdiyi gəlirə görə vergi öhdəliyi yarana bilər; bunu satıcı əvvəlcədən notariusdan və ya vergi orqanından öyrənməlidir. Bu xərcin kimin üzərində olduğunu da razılaşmada yazın.
Mənzilin təhvil alınmasını qəbul-təhvil aktı ilə rəsmiləşdirin: açarlar, sayğac göstəriciləri, qalan mebel və texnikanın siyahısı. İşıq, qaz, su və mənzil-istismar borclarının olmadığını təhvildən əvvəl yoxlayın və borcun kim tərəfindən ödəniləcəyini razılaşmada yazın ki, sonradan mübahisə yaranmasın.
Ünvanda qeydiyyatda olan şəxslərin qeydiyyatdan çıxma tarixini müqavilədə yazdırın. Son addım yeni çıxarışı almaqdır: ad, ünvan və sahə müqavilədəki məlumatla üst-üstə düşməlidir.