Yeni tikilidə mənzil almaq

Tikinti şirkətini və tikintiyə icazəni necə yoxlamaq olar?

Yeni tikilidə seçimə mənzildən yox, şirkətdən başlamaq daha düzgündür. Şirkətin əvvəlki layihələrinə baxın. Binaları vaxtında təhvil veribmi? Sakinlər nədən şikayət edir? Şirkət adını dəyişibmi? Mətbuatda və sosial şəbəkələrdə yazılanları oxuyun. İmkan olsa, əvvəlki obyektlərin sakinlərindən binanın təhvildən sonrakı vəziyyətini soruşun.

Sonra binanın özünü yoxlayın. Tikintilərin Dövlət Reyestri tikilən, istismar edilən və sökülən tikinti obyektlərinin dövlət reyestridir. Orada bu bina barədə qeyd olub-olmadığına baxın və satıcının dediyi ilə tutuşdurun. Bina tapılmırsa və ya məlumat düz gəlmirsə, bunu satıcıdan soruşun. Tapılması da özlüyündə təhlükəsizlik sübutu deyil, sənədlərə hüquqşünas baxmalıdır.

Şirkətdən aşağıdakı sənədləri də istəyin. Gözdən qaça bilən bir sual da var: icazəni alan şirkətlə binanı faktiki tikən və satan şirkət eynidirmi?

• Torpaq sahəsinə hüququ təsdiq edən sənəd
• Razılaşdırılmış layihə və tikintiyə icazə
• Şirkətin hüquqi şəxs kimi dövlət qeydiyyatı barədə məlumat
• Satışı aparan şəxsin səlahiyyətini təsdiq edən sənəd

MMC-dən yoxsa MTK-dan almaq: fərq nədir?

Yeni tikilidə mənzili MMC (məhdud məsuliyyətli cəmiyyət) də sata bilər, MTK (mənzil-tikinti kooperativi) də. MMC-dən alanda mənzil alqı-satqı müqaviləsi ilə satılır, sonra adınıza dövlət qeydiyyatına alınır və çıxarış verilir. MTK-da isə kooperativin üzvü olursunuz, pay ödəyirsiniz, mənzil sizə üzvlərin ümumi yığıncağının qərarı ilə ayrılır. Elandakı eyni «satılır» sözünün arxasında hüquqi baxımdan iki fərqli yol ola bilər.

Fərq ən aydın çıxarışa (kupçaya) gedən yolda görünür. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin rəsmi izahına görə, MMC-dən alınan mənzil üçün MMC-nin binaya mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydə alınmış olmalı, tərəflər arasında isə notariat qaydasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanmalıdır.

MTK-da şərtlər başqadır. Bina istismara qəbul edilməlidir. Mənzilin sizə verilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı olmalıdır. Payın tam ödənildiyini və borcun olmadığını göstərən maliyyə arayışı da təqdim edilməlidir. Sənədlərin cari siyahısını qabaqcadan dəqiqləşdirin. Bina hələ bitməyibsə, hüququnuzu necə qoruyacağınız növbəti bölmədədir.

Satıcıdan açıq soruşun: mənzil MMC-dən satılır, yoxsa MTK-dan, çıxarış üçün hansı sənədlər toplanmalıdır? Hansı sxemin daha etibarlı olduğunu birmənalı demək olmaz. Hər ikisində nəticəni konkret şirkətin sənədləri və öhdəlikləri müəyyən edir.

İstismara verilməmiş binada mənzil almaq olarmı?

Olar, amma risklidir və hüququnuzu qoruyan qaydalara əməl olunmalıdır. Tikinti bitəndən sonra bina üçün istismara icazə alınır, danışıqda buna «istismar aktı» deyirlər. Bu icazə olmayanda mənzilə adətən çıxarış da verilmir. Satıcı «bina istismara verilib» deyirsə, sənədi göstərməsini xahiş edin və Tikintilərin Dövlət Reyestrində də baxın.

Tikintisi başa çatmamış binanın torpaq sahəsində pay alınan sxem üçün Mülki Məcəllənin ayrıca tələbi var. Müqavilə notariat qaydasında bağlanmalı, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində isə alıcının xeyrinə «təminat qeydi» aparılmalıdır. Bu qeyd alıcının hüququnu qorumağa xidmət edir.

Həmin sxemdə alıcının üzərinə tikinti bitənə qədər qiymətin hamısını ödəmək öhdəliyi qoyula bilməz. Ödənişi isə yalnız müqavilə notariat qaydasında bağlanandan və təminat qeydi aparılandan sonra tələb etmək olar. Qaydanın cari redaksiyasını və konkret layihənin hansı sxemlə satıldığını hüquqşünasdan və ya notariusdan dəqiqləşdirin.

Layihə bu sxemlə satılırsa, notariat müqaviləsini və təminat qeydini şirkətdən tələb edin. Şirkət imtina edirsə, bunu xəbərdarlıq əlaməti sayın: bu iki addım olmadan bağlanan sənəd hüququnuzu lazımınca qorumaya bilər. Tikinti bitməmiş qiymətin hamısını ödəməyi tələb edən təklifi isə imzadan əvvəl hüquqşünasla yoxlayın.

Beh, ilkin müqavilə və ödəniş: müqavilədə nə olmalıdır?

Əsas müqavilədən qabaq beh razılaşması və ya ilkin müqavilə imzalana bilər. Beh razılaşmasını yazılı bağlayın; söhbət daşınmaz əmlakın satışından gedirsə, qanun onun notarial qaydada təsdiqini də tələb edir. Verilən pulun «beh», yoxsa «avans» olduğunu sənəddə dəqiq yazın: mübahisə düşəndə bu fərq həlledici ola bilər. Müqavilə pozulsa, pulun qaytarılıb-qaytarılmaması sənədin şərtlərindən və qanundan asılıdır, bunu imzadan əvvəl hüquqşünasla aydınlaşdırın. Bina istismara verilməyibsə, istənilən ödənişdən, o cümlədən behdən əvvəl, yuxarıdakı qaydaların necə təmin olunacağını şirkətdən yazılı soruşun.

İlkin müqavilə imzalanırsa, orada əsas müqavilənin bağlanacağı tarix, qiymət və tərəflərin öhdəlikləri göstərilməlidir. Belə sənədin hüquqi qüvvəsi formasından və məzmunundan asılıdır. Pul verməzdən əvvəl onu hüquqşünasa göstərin.

Pulu nağd vermək əvəzinə şirkətin bank hesabına köçürün, MTK-dırsa, kooperativin hesabına. Hesabın müqavilədəki şirkətə məxsus olduğunu yoxlayın; köçürmə sənədi ödənişin sübutu olur. Hissə-hissə ödəyəcəksinizsə, qrafiki və hər hissənin tikintinin hansı mərhələsindən asılı olduğunu müqaviləyə yazdırın. Qrafik birbaşa şirkətlə bağlanan öhdəlikdir, ona görə yuxarıdakı yoxlamalar burada xüsusilə vacibdir. Notariat və qeydiyyat xərclərini kimin ödəyəcəyini də əvvəlcədən dəqiqləşdirin. Müqavilədə ən azı bunlar yazılmalıdır:

• Təhvil tarixi və gecikməyə görə şirkətin məsuliyyəti
• Mənzil hansı vəziyyətdə təhvil verilir: qapı, pəncərə, santexnika, kommunikasiyalar
• Sahə necə hesablanır və faktiki sahə fərqli çıxsa, hesablaşma necə aparılır
• Zəmanət müddəti və qüsurlara kimin cavabdeh olduğu
• Çıxarışı kim, hansı sənədlərlə və nə vaxt alacaq

Mənzili necə təhvil almalı və çıxarışı necə əldə etməli?

Mənzili aktla təhvil alın, amma aktı imzalamazdan əvvəl yoxlayın. Sahəni ölçün, qapı və pəncərələrə baxın, işıq, su və qaz qoşulmalarını sınayın. Gördüyünüz qüsurları akta yazdırın. Sahəyə nələrin daxil edildiyini, məsələn balkonun sayılıb-sayılmadığını müqavilədən oxuyun və öz ölçünüzlə tutuşdurun.

Qüsur sonradan üzə çıxsa, onu şəkillə və yazılı bildirişlə qeydə alın. Qanunda zəmanət müddətinin necə müəyyən olunduğunu hüquqşünasdan dəqiqləşdirin.

Çıxarış adətən bina istismara veriləndən və dövlət qeydiyyatından keçəndən sonra verilir. Mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun ilkin qeydiyyatına harada və necə müraciət edildiyini qeydiyyat orqanından, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindən soruşun. Bunun üçün şirkətin və ya kooperativin verəcəyi sənədlər də lazımdır, ona görə kimin, hansı sənədlərlə müraciət edəcəyini müqaviləyə yazdırın. Razılaşa bilsəniz, ödənişin son hissəsini çıxarışın verilməsindən asılı edin.

Yeni tikilidə ipoteka və müqaviləni imzalamazdan əvvəl son yoxlama

Bank ipoteka verəndə mənzili girov kimi götürür və bunun üçün adətən çıxarışı olan, qeydiyyatdan keçmiş mənzil istəyir. Tikilməkdə olan binada kreditin verilib-verilməməsi konkret bankdan və layihədən asılıdır.

İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun rəsmi saytındakı şərtlərdə tikintisi başa çatmamış binanın torpaq sahəsində pay alınması da, təminat qeydi aparılıbsa, ipoteka krediti verilə bilən hallar sırasında göstərilir. Mülki Məcəllə də belə müqavilədə ipoteka kreditindən istifadə imkanı yazılıbsa, alıcıya ipoteka müqaviləsi bağlamağa imkan verir. Amma bu, hər bankın belə kredit verəcəyi demək deyil. Bu yolla almağı düşünürsünüzsə, şirkətlə müqaviləyə ipoteka kreditindən istifadə imkanını yazdırın, mənzili seçməzdən və beh verməzdən əvvəl isə konkret bankdan yazılı cavab alın. Bankın ilkin cavabı kreditə zəmanət deyil.

Faiz və ilkin ödəniş şərtləri bankdan banka dəyişir. Aylıq ödənişi kalkulyatorla hesablayın, rəsmi şərtləri isə bankdan öyrənin. İmzadan əvvəl aşağıdakı siyahıdan keçin; bəndlərdən biri cavabsız qalırsa, tələsməyin.

• Şirkətin əvvəlki layihələri, torpaq sənədi, layihə və tikintiyə icazə yoxlanıb
• Bina Tikintilərin Dövlət Reyestrində yoxlanıb; istismara icazə varsa, sənədlə təsdiqlənib
• Satıcının MMC, yoxsa MTK olduğu və çıxarışa gedən yol aydındır
• Bina istismara verilməyibsə, layihənin hansı sxemlə satıldığı bəllidir; torpaq sahəsində pay sxemidirsə, notariat müqaviləsi və təminat qeydi tələb olunub
• Ödəniş bank hesabına, qrafik üzrə gedəcək; təhvil tarixi, sahə, zəmanət və çıxarış öhdəliyi müqavilədə yazılıb
• Müqaviləni imzadan əvvəl hüquqşünas və ya notarius oxuyub