İpoteka ilə ev almaq

İpoteka necə alınır: Fond ipotekası, yoxsa bank ipotekası?

Azərbaycanda ipoteka əsasən iki yolla alınır. Birincisi İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (aşağıda sadəcə Fond) vəsaiti hesabına verilən kreditdir, ona Fond ipotekası deyirik. Onun adi və güzəştli növü var, krediti Fondun müvəkkil bankları verir. Borcalanın müraciəti ilə Fond belə kreditə zəmanət də verə bilər, bu halda borcalan zəmanət haqqı ödəyir. İkincisi bankın öz vəsaiti hesabına verdiyi bank ipotekasıdır, onun şərtlərini bank özü müəyyən edir.

Güzəştli kredit hamıya verilmir. Ondan yalnız müəyyən edilmiş kateqoriyalara aid olanlar istifadə edə bilər, özü də bir dəfə. Kateqoriyaların siyahısı dəyişə bilər, ona Fondun saytında baxın. Güzəştli ipotekanı MİDA-nın «Güzəştli mənzil» sistemi ilə qarışdırmayın: MİDA öz mənzillərini həmin kateqoriyalara aid vətəndaşlara ayrıca elektron sistem vasitəsilə güzəştli qiymətə satır, onları güzəştli ipoteka ilə də, öz vəsaitinizlə də almaq olar. Fondun qaydalarında isə güzəştli ipoteka yalnız MİDA mənzilləri ilə məhdudlaşdırılmayıb. Faiz dərəcəsi, kredit məbləği və ilkin ödənişin payı dəyişə bilər, cari rəqəmləri Fondun və bankın saytından yoxlayın.

Fond krediti Azərbaycan vətəndaşlarına verilir. Vətəndaş deyilsinizsə, şərtləri birbaşa bankdan soruşun. Fondun bir də «Satmaq öhdəliyi ilə kirayə mənzil» mexanizmi var, onu ipoteka krediti ilə qarışdırmayın. Orada mənzildə kirayəçi kimi yaşayırsınız və kirayə müqaviləsi üzrə öhdəliklər tam yerinə yetiriləndə mənzil mülkiyyətinizə keçir.

İpoteka kimə verilir və bank nəyə baxır?

Fond ipotekasında yalnız sabit və rəsmi sənədlə təsdiqlənən gəlir sayılır. Minimum əmək haqqı tələbi yoxdur, amma aylıq ödəniş gəlirinizin müəyyən hissəsindən çox olmamalıdır. Rəsmi gəliriniz real imkanınızdan aşağıdırsa, təsdiq olunan kredit də kiçik çıxa bilər. Ödənişdən sonra ailəyə nə qalacağını da hesablayın. Mülkiyyətinizdə başqa yaşayış sahəsinin olması Fond ipotekası almağa mane olmur.

Gəlir çatmırsa, Fond ipotekasında yaxın ailə üzvü, yəni həyat yoldaşı, övlad və ya valideyn, digər borcalan kimi müraciətə qoşula bilər. Bir məqamı bilin: ev yalnız əsas borcalanın adına rəsmiləşdirilir. Digər borcalanın gəliri hesaba alınır və o, əsas borcalanla birgə məsuliyyət daşıyır, amma evin mülkiyyətçisi olmur. Bunun nəticələrini müqaviləni imzalamazdan əvvəl hüquqşünasla dəqiqləşdirin.

Fond ipotekasında gecikməsi olan cari kredit öhdəliyi olmamalıdır. Bank ipotekasında tələbləri bank özü qoyur, meyarları ondan soruşun.

Yaşa da baxılır. Fondun şərtlərinə görə kreditin son ödəniş tarixində borcalanın yaşı qanunla müəyyən olunmuş pensiya yaşını keçməməlidir. Bu həddə yaxınsınızsa, kredit müddəti qısalır, aylıq ödəniş isə artır.

• Gəliriniz sənədlə təsdiqlənirmi?
• Hazırkı kreditlərinizdə gecikmə varmı?
• Yaşınız istədiyiniz müddətə imkan verirmi?

İlkin ödəniş, qiymətləndirmə və sığorta: kreditdən başqa hansı xərclər var?

Fond ipotekasında kreditin yuxarı həddi evin qiymətinə nisbətlə məhdudlaşdırılır. Qalan hissəni, yəni ilkin ödənişi öz vəsaitinizlə ödəyirsiniz. Güzəştli və adi kreditdə ilkin ödənişin minimum payı fərqlidir. Kredit Fondun zəmanəti ilə verilirsə, borcalan Fonda zəmanət haqqı da ödəyir. Bank ipotekasında ilkin ödənişi bank özü təyin edir.

Bir neçə bankın şərtlərini yazılı alıb yan-yana qoyun: kredit məbləği eyni olsa da, ümumi xərc fərqli çıxa bilər. «İlkin ödənişsiz ipoteka» vədi görsəniz, şərtlərin yazılı variantını və ümumi xərci soruşun. Aylıq yükü təxmini görmək üçün kalkulyatordan istifadə edin.

Fond ipotekasında evi qiymətləndirici qiymətləndirir. Onu Fondun müvəkkil etdiyi qiymətləndirici şirkətlərin siyahısından özünüz seçirsiniz. Nəticə satıcının istədiyi qiymətlə düz gəlməyə bilər. Ona görə qiymətləndirmə və bankın qərarı bəlli olmayınca geri qaytarılmayan beh verməyin.

Fond ipotekasında borcalan ölüm və əmək qabiliyyətinin itirilməsi riskinə qarşı sığortalanmalıdır, girov qoyulan ev isə bazar qiyməti əsasında, kredit məbləğindən az olmayan məbləğə sığortalanır. Sığorta şirkəti bankla razılaşdırılaraq seçilir. Bank ipotekasında sığorta şərtlərini bankdan öyrənin. Polisi imzalamazdan əvvəl oxuyun, nəyin əhatə olunduğuna və nəyin istisna edildiyinə baxın. Büdcəyə kreditin özündən başqa bunları da salın:

• İlkin ödəniş və varsa Fondun zəmanət haqqı
• Bankın komissiyaları
• Qiymətləndirmə və sığorta xərcləri
• Dövlət qeydiyyatı və rəsmiləşdirmə xərcləri

Hansı ev ipoteka ilə alına bilər?

Əsas şərt mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydə alınmasıdır. Fond ipotekası, bir qayda olaraq, mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış yaşayış sahəsinə verilir; tikintisi bitməmiş binada isə ayrıca bir hal var, ona aşağıda baxırıq. Hazır evi girova götürəndə banklar da adətən çıxarış (kupça) tələb edir.

Fond ipotekası fərdi yaşayış evlərini, bağ evlərini və müəyyən tarixdən sonra tikilmiş çoxmənzilli binalardakı mənzilləri əhatə edir, torpaq sahəsi alınmasını isə maliyyələşdirmir. Fond ipotekasında ümumi paylı mülkiyyətdə olan evin tək bir payı ayrıca ipoteka predmeti ola bilmir. Ev tikmək üçün də Fond ipotekası verilmir. Fond ipotekası təkcə Bakıda yox, ölkənin bütün ərazisində verilir. Tikilmə ili üzrə həddi və güzəştli kreditin əlavə məhdudiyyətlərini müraciətdən əvvəl Fonddan və bankdan dəqiqləşdirin.

Köhnə tikilidə və həyət evində sənədlərin qaydasında olması vacib şərtdir, amma kifayət deyil: bank binanın tikilmə ilinə və vəziyyətinə də baxa bilər. Yeni tikilidə çıxarış adətən bina istismara veriləndən və mənzilin mülkiyyət hüququ qeydə alınandan sonra verilir. Tikintisi bitməmiş binada Fondun şərtləri bir halı ayrıca göstərir: mənzilə bağlı torpaq payı notarial müqavilə ilə alınır və alıcının xeyrinə dövlət reyestrində təminat qeydi aparılır. Mülki Məcəllə də belə müqavilədə ipoteka kreditindən istifadə imkanı yazılıbsa, alıcıya ipoteka müqaviləsi bağlamağa imkan verir. Bank ipotekasında tikilməkdə olan mənzilə kredit verib-verməməyi bank özü həll edir. Pul ödəməzdən əvvəl konkret layihə üçün Fonddan və bankdan yazılı cavab alın.

Birevdəki elanlarda «İpoteka mümkündür» işarəsi və filtri var. Bu, elan verənin qeydidir, bankın qərarı deyil. Konkret evə təsdiqi yalnız bank verir, ona görə müraciətdən əvvəl çıxarışı bankda yoxlatdırın. «Hazır ipoteka» işarəsi başqa şey deməkdir: elan verənin qeydinə görə evin üzərində artıq qüvvədə olan ipoteka var və alıcının onu davam etdirməsi nəzərdə tutulur. Bunun mümkün olub-olmadığını və şərtlərini yalnız bank deyə bilər.

İpoteka üçün necə müraciət etməli və nələri hazırlamalı?

Fond ipotekasına ərizəni müvəkkil bankda da, Fondun elektron sistemində birbaşa da vermək olar. Elektron müraciət gücləndirilmiş elektron imza ilə, məsələn ASAN İmza ilə edilir və müraciətə qeydiyyat nömrəsi verilir. Müraciətlər elektron sistemdə növbəlilik əsasında qeydə alınır və baxılır.

Sonrakı yol təxminən belədir. Bank ilkin təsdiq verir, siz evi seçirsiniz. Qiymətləndirici evi qiymətləndirir, bank qərar çıxarır. Sonra kredit, ipoteka, sığorta və alqı-satqı sənədləri rəsmiləşdirilir, ipoteka dövlət qeydiyyatına alınır və qrafik üzrə ödənişlər başlayır. Sıra bankdan və proqramdan asılı olaraq bir az fərqli ola bilər.

İpoteka müqaviləsi bankla yazılı bağlanır, notarial qaydada təsdiqlənir və dövlət reyestrində qeydə alınır; ipoteka hüququ məhz qeydiyyat anından yaranır. Bundan sonra reyestrdə ev üzərində bankın xeyrinə ipoteka qeydi olur, evə sahiblik və ondan istifadə isə sizdə qalır. Fond ipotekasında alqı-satqı və ipoteka bir qarışıq müqavilədə də rəsmiləşdirilə bilər. Alqı-satqının notarius mərhələsi ayrıca bələdçidə yazılıb; ipoteka ilə alanda bu mərhələnin necə keçəcəyini bankdan qabaqcadan soruşun.

Sənəd siyahısı bankdan və proqramdan asılı olaraq fərqlənə bilər, cari siyahını bankdan yazılı istəyin. Fond ipotekasının siyahısı Fondun saytındadır. Adətən bunlar lazım olur:

• Şəxsiyyəti təsdiq edən sənəd; iş yerini və gəliri təsdiq edən sənədlər (sahibkar üçün vergi qeydiyyatı və vergi bəyannaməsi sənədləri)
• Ailə vəziyyətini göstərən sənədlər: nikah (və ya nikahın pozulması) haqqında şəhadətnamə, yetkinlik yaşına çatmamış ailə üzvlərinin şəxsiyyət vəsiqələri və ya doğum haqqında şəhadətnamələri
• Güzəştli kredit üçün kateqoriyaya aid olduğunuzu təsdiq edən sənəd
• Seçdiyiniz evin çıxarışı və bankın istədiyi başqa sənədlər
• İlkin ödəniş və əlavə xərclər üçün ayrılmış vəsait
• Evlisinizsə, həyat yoldaşının ipotekaya notarial qaydada təsdiqlənmiş razılığı: nikah dövründə alınan ev, nikah kontraktında başqa qayda yoxdursa, ər-arvadın ümumi mülkiyyəti sayılır

İpoteka ilə alınan evi necə satmaq olar və ödəniş çətinləşərsə nə etməli?

İpoteka müddətində ev bankın girovunda qalır. İpoteka müqaviləsində başqa qayda yoxdursa, girovdakı evi satmaq, bağışlamaq və ya kirayəyə vermək üçün bankın yazılı razılığı lazımdır. Qanun bir istisna da tanıyır: satışdan gələn pul borcu tam bağlamağa çatırsa, evi bankın razılığı olmadan da satmaq olar. Bu halda bank borcun qalığı barədə arayış verir, notarius satış müqaviləsini təsdiqləyir və borcu bağlayan məbləğin bankın hesabına köçürülməsini təmin edir. Hansı yolla gedəcəyinizi əvvəlcədən bankla və notariusla dəqiqləşdirin.

Krediti vaxtından əvvəl qaytarmaq olar. Bank bunun üçün kompensasiyanı yalnız kredit müqaviləsində nəzərdə tutulubsa tələb edə bilər, ona görə o bəndi imzadan əvvəl oxuyun. Borc tam ödənəndən sonra bank ipotekanın qeydiyyatının ləğvi üçün müraciət etməlidir; ipoteka qeydinin reyestrdən silindiyini özünüz də yoxlayın.

Ödəmək çətinləşirsə, gecikmə yaranana qədər gözləməyin, bankla qabaqcadan danışın. Fond ipotekasında maliyyə çətinliyi yaranarsa, kreditin restrukturizasiyası üçün, məsələn müddətin uzadılması və ya ödənişlərə müvəqqəti fasilə üçün, elektron sistem vasitəsilə banka müraciət etmək olar. Ödənişlər dayansa, bank əvvəlcə tutmanı evə yönəltmək barədə yazılı bildiriş göndərir, bununla razı deyilsinizsə, qanunda göstərilən müddətdə məhkəməyə şikayət edə bilərsiniz. Sonda girovdakı ev qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada satışa çıxarıla bilər. Variantları, o cümlədən evin razılaşdırılmış satışını, bankla və hüquqşünasla müzakirə edin.

Borcalan vəfat edərsə, boşanma olarsa və ya gəlir itərsə nə olacağını ipoteka müqaviləsindən, sığorta polisindən və hüquqşünasdan əvvəlcədən öyrənin. Boşanmada evin bölgüsü və kreditin kimin üzərində qalması ayrıca hüquqi məsələdir.