Оформление купли-продажи

В каком порядке идёт купля-продажа

Если знать порядок заранее, на каждом этапе понятно, кто что делает и когда деньги переходят из рук в руки. Договор продажи недвижимости заверяется нотариально, поэтому большинство шагов проходит с участием нотариуса.

Проверяйте документы до задатка. Если проблема всплывёт после того, как задаток отдан, вернуть его может оказаться спорным делом. Что такое выписка (купчая) и как её проверить, написано в отдельной памятке. Ниже — обычный порядок; при ипотеке, дольщиках или представителе между шагами появляются дополнительные.

• Проверка недвижимости и документов: выписка, обременения, кто прописан по адресу
• Соглашение о задатке: письменное, заверенное нотариально, с условиями
• Обращение к нотариусу за договором продажи: стороны представляют документы, проверяется реестр
• Оплата и нотариальное заверение договора: как и в какой момент платить, уточните у нотариуса
• Государственная регистрация проходит по электронной копии договора, и право собственности переходит к покупателю именно в этот момент
• Получение новой выписки и передача квартиры

Задаток: письменно и с нотариальным заверением

Задаток — деньги, которые покупатель даёт продавцу в счёт итоговой цены. Им подтверждается заключение договора и обеспечивается его исполнение. Сумму стороны согласуют сами. А то, что задаток вычитается из итоговой цены, прямо пропишите в соглашении.

Гражданский кодекс требует заключать соглашение о задатке в письменной форме, какой бы ни была сумма. Если речь о продаже недвижимости, соглашение должно быть ещё и нотариально заверено. Если дом — общее имущество супругов, то и при нотариальном заверении соглашения о задатке требуется нотариальное согласие супруга или супруги продавца. Если это правило нарушено или неясно, был ли переданный платёж задатком, сумма считается авансом, пока не доказано обратное. Поэтому слово «задаток» должно быть в документе прямо.

Что будет с задатком, если договор не исполнен, зависит от того, кто за это отвечает. Если отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если отвечает сторона, получившая задаток, она должна вернуть его в двойном размере. Если договором не предусмотрено иное, ответственная сторона также возмещает убытки с учётом задатка. Если договор, исполнение которого ещё не началось, прекращается по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, задаток возвращается.

В соглашении должно быть как минимум следующее:

• Стороны и адрес недвижимости по выписке
• Сумма задатка цифрами и прописью, дата и способ передачи
• Итоговая цена и дата визита к нотариусу
• Что будет, если одна из сторон откажется
• Договорённости о мебели, долгах за коммуналку и выписке жильцов с адреса

Документы: кто что приносит

Официальный перечень документов может меняться. Актуальный перечень заранее узнайте у нотариуса или на информационной странице «ASAN xidmət».

По перечню «ASAN xidmət» продавец приносит документ, подтверждающий собственность (выписку), и справку из реестра о том, что недвижимость не в залоге и не под арестом; сведения в реестре, в том числе обременения, нотариус и сам проверяет электронно. Если продавец в браке, требуются свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга или супруги. Если продаётся квартира, жилой дом, сад или садовый дом, требуется нотариальное согласие всех совершеннолетних членов семьи, прописанных по этому адресу. Обе стороны приходят с удостоверениями личности. Если одна из сторон действует через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность.

Попросите у продавца ещё техпаспорт и план. Нотариус может их не потребовать, но они пригодятся, чтобы сверить фактическую планировку с документом и увидеть неоформленные изменения. Сам нотариус проверяет право продавца распоряжаться недвижимостью, обременения в реестре и законность договора.

Если дом ещё строится, этот порядок может пройти не полностью. Вид договора и его условия до подписания дайте проверить нотариусу или юристу; тонкости такого случая — в отдельной памятке.

Оплата, регистрация и переход собственности

При купле-продаже недвижимости оплата должна быть безналичной, и при покупке квартиры у застройщика тоже. На какой счёт и в каком порядке переводятся деньги и когда и при каком условии они дойдут до продавца, заранее спросите у нотариуса. В договоре должна быть указана реальная согласованная цена; о правовых последствиях указания другой суммы узнайте у нотариуса. Если продавец настаивает только на наличной и неофициальной оплате, это серьёзный тревожный сигнал. Паевой взнос в жилищно-строительный кооператив тоже платится безналично. И задаток правильнее передавать не наличными, а банковским переводом.

Сохраните банковский документ, подтверждающий оплату, или документ от нотариуса. При покупке в ипотеку к этому порядку добавляются оценка недвижимости и договор ипотеки.

После нотариального заверения электронная копия договора передаётся в государственный реестр. На её основании права регистрируются на имя покупателя и оформляется новая выписка. Отдельно подавать заявление не нужно: по закону сам нотариальный договор считается заявлением о регистрации. Сколько займёт регистрация, спросите у нотариуса.

Право собственности не переходит в момент, когда вы подписали договор. Оно переходит, когда его зарегистрируют в государственном реестре. По Гражданскому кодексу право владеть и пользоваться недвижимостью возникает с момента нотариального заверения договора, а право распоряжаться ею, то есть продать, подарить или заложить, — после регистрации в государственном реестре. В Гражданском кодексе также сказано, что в случае сомнения риски, расходы и выгоды, связанные с недвижимостью, тоже переходят к покупателю с момента регистрации. Дату передачи квартиры и момент, когда продавец получит деньги, согласуйте с учётом этого.

Супруги, несовершеннолетние, дольщики и доверенность

В каждом из этих четырёх случаев для продажи может понадобиться дополнительное согласие или разрешение. Выясните это до задатка и недостающее согласие получите письменно до продажи. Недочёт, обнаруженный позже, может сделать договор предметом спора. Ниже — общие правила, свою ситуацию уточните у нотариуса или юриста.

Если продавец в браке, нотариус обычно требует свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга или супруги. По закону такое согласие нужно при продаже общего имущества супругов. Дом, купленный в браке, считается общей собственностью, если брачный договор или соглашение супругов не устанавливает иного. Недвижимость, купленная до брака, полученная в дар или по наследству, обычно является личной собственностью этого супруга; но если в браке в неё вложили общие средства, существенно увеличившие её стоимость, например капитальный ремонт, она тоже может считаться общей. По Гражданскому кодексу такой договор, заключённый без согласия супруга или супруги, недействителен, и это касается и случаев, когда покупатель действовал добросовестно. То есть даже если вы ничего не знали, риск остаётся. Если продавец в разводе, но дом куплен в браке и имущество не разделено, право может сохраняться и у бывшего супруга или супруги; выясните это у нотариуса.

Если продаётся недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему ребёнку или в которой у него есть доля, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства: Семейный кодекс распространяет это правило и на родителей, управляющих имуществом ребёнка. В зависимости от возраста ребёнка договор либо заключают от его имени родители, либо подписывает сам ребёнок с письменного согласия родителей. Какие разрешения нужны, спросите у нотариуса до задатка.

Если квартира продаётся целиком и у неё несколько собственников, распоряжаться ею можно только с согласия всех собственников: каждый либо приходит к нотариусу сам, либо отправляет представителя по нотариальной доверенности. При долевой собственности дольщик, продающий свою долю третьему лицу, должен письменно уведомить остальных дольщиков, указав условия продажи. Они имеют преимущественное право купить эту долю по той же цене и на тех же условиях. Если это право нарушено, другой дольщик может через суд потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Если вы покупаете долю, сначала спросите у нотариуса, как соблюдено это право.

Стороны могут участвовать и через представителя по нотариально заверенной доверенности. Но тот, кто выдал доверенность, может в любой момент её отменить, а с его смертью доверенность прекращает действие. По возможности свяжитесь напрямую с самим собственником, уточните у нотариуса, действует ли ещё доверенность, и требуйте личного участия собственника.

• Супруги: нотариальное согласие супруга или супруги, брачный договор
• Доля ребёнка: предварительное разрешение органа опеки и попечительства, согласие родителей
• Дольщики: согласие всех, если продаётся вся квартира, и преимущественное право покупки, если продаётся доля
• Доверенность: действует ли ещё, есть ли прямая связь с собственником

Расходы и приёмка квартиры

Кроме цены оплачиваются госпошлина и плата за услуги. Сумма зависит от того, где находится недвижимость и переходит ли она к близкому родственнику; актуальную сумму узнайте у нотариуса или на странице «ASAN xidmət». В Гражданском кодексе указано, что расходы на нотариальное заверение купли-продажи и регистрацию в государственном реестре несёт покупатель. И всё же точно пропишите в соглашении, кто какие расходы оплачивает.

Когда физическое лицо продаёт недвижимость, может возникнуть налог. Его удерживает у источника нотариус, заверяющий договор. Если продавец был прописан в продаваемой квартире дольше срока, указанного в законе, этот налог не удерживается. Точное правило продавцу стоит заранее узнать у нотариуса или в налоговом органе. На ком этот расход, тоже пусть будет записано в соглашении.

Принимайте квартиру по акту приёма-передачи. Внесите в акт ключи, показания счётчиков, список остающейся мебели и техники. До передачи проверьте, что нет долгов за свет, газ, воду и обслуживание дома. Если долг найдётся, пусть в соглашении будет записано, кто его платит, чтобы потом не было спора.

Впишите в договор, когда прописанные по адресу выпишутся. Последнее дело — получить новую выписку: имя, адрес и площадь в ней должны совпадать с данными в договоре.