Kupçasız əmlak: risklər

«Sənədsiz» ev nə deməkdir?

«Kupça» deyəndə çıxarış nəzərdə tutulur. «Kupçasız», «sənədsiz» ev adətən dövlət reyestrində qeydiyyatı olmayan evdir; qeydiyyat yoxdursa, çıxarış da verilmir. Bu ad isə bir neçə ayrı halı birləşdirir və risk səbəbdən asılıdır. Birində sadəcə vaxt keçməli, çatışmayan sənədlər tamamlanmalıdır. Digərində ev heç vaxt rəsmiləşməyə bilər.

Çıxarışın özü barədə ayrıca bələdçi var. Ev isə bu səbəblərdən sənədsiz qala bilər:

• Yeni bina hələ istismara verilməyib
• Mənzil MTK (mənzil-tikinti kooperativi) binasındadır
• Həyət evinin torpaq və ya tikinti sənədləri tam deyil
• Ev bələdiyyənin verdiyi sənəd əsasında tikilib
• Ev özbaşına tikilib
• Ev vərəsəlikdən qalıb, amma hələ rəsmiləşdirilməyib

Çıxarışı olmayan evi alsanız, ev hüquqən sizin olurmu?

Xeyr. Daşınmaz əmlakda mülkiyyət hüququ alıcıya əmlakın verilməsi dövlət reyestrində qeydə alınan andan keçir. Pulu ödəmək, satıcı ilə razılaşmaq, həmin evdə yaşamaq bunu əvəz etmir. Reyestrdə sizin adınıza qeyd yoxdursa, hüquqi baxımdan ev sahibi siz deyilsiniz.

Satıcı alqını başqa yolla «bağlamağı» təklif edə bilər: sizə etibarnamə verir, sizi həmin ünvanda yaşayış yeri üzrə qeydiyyata salır və ya kommunal hesabları sizin adınıza keçirir. Bunların heç biri mülkiyyət vermir. Etibarnamə sizə sadəcə müəyyən işləri görmək səlahiyyəti verir. Onu verən satıcı istədiyi vaxt ləğv edə bilər, satıcı fiziki şəxsdirsə, onun ölümü ilə də etibarnamə qüvvədən düşür. Qeydiyyat və sayğac isə yalnız orada yaşadığınızı göstərir. Ev sahibi olduğunuzu göstərmir.

Ev reyestrdə sizin adınıza olmadığından ona başqaları da iddia edə bilər. Mübahisə düşsə, verdiyiniz pulu geri almaq da ayrıca məsələyə çevrilə bilər.

Çıxarışı olmayan evi satmaq və ya ipoteka ilə almaq olarmı?

Qanun belədir: dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilə notarial qaydada təsdiq edilmir, belə müqavilələr etibarsız sayılır. İstisna yalnız qanunda nəzərdə tutulmuş xüsusi hallardır. Notarius satıcının evə sərəncam vermək hüququnu dövlət reyestrinə baxıb yoxlayır. Reyestrdə qeydi olmayan evdə isə yoxlanılacaq heç nə yoxdur. Ona görə belə evi rəsmi yolla satmaq da, bağışlamaq da adətən mümkün olmur. Sonra evi satmaq istəsəniz, eyni maneə sizin də qarşınıza çıxacaq.

İpotekada ev girov olur, girov da dövlət reyestrində qeydə alınır. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun rəsmi səhifəsində də yazılıb ki, ipoteka krediti mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış yaşayış sahəsini almaq üçün verilir. Nəticədə çıxarışsız ev adətən ipoteka ilə alınmır. Tikintisi bitməmiş binada isə ayrıca hal var: mənzilə bağlı torpaq payı notarial müqavilə ilə alınıbsa və alıcının xeyrinə təminat qeydi aparılıbsa, Fondun şərtləri ipoteka kreditinə imkan verir. Bu, sənədsiz həyət evlərinə və özbaşına tikintiyə aid deyil. Konkret ev üçün istisna olub-olmadığını birbaşa bankdan soruşun və yalnız bankın yazılı cavabına güvənin.

Sənədsiz evə sonradan çıxarış almaq olarmı?

Evin niyə sənədsiz qaldığına bağlıdır. Evin tikilib durması çıxarış üçün kifayət deyil, qanunun tələb etdiyi sənədlər olmalıdır. Ən az riskli yol isə sadədir: əvvəl sənədləşmə başa çatsın, alqıya ondan sonra keçin.

Tikinti şirkətinin (MMC) binasında sıra adətən belədir. Əvvəl şirkətin binaya hüququ dövlət reyestrində qeydə alınır. Sonra şirkətlə alıcı notarial qaydada alqı-satqı müqaviləsi bağlayır. Ondan sonra alıcının hüququ qeydiyyata alınır və çıxarış verilir.

MTK binasında şərtlər başqadır: bina istismara qəbul edilməli, üzvlərin ümumi yığıncağı mənzilin verilməsi barədə qərar qəbul etməli, pay haqqının tam ödənildiyi isə maliyyə sənədi ilə təsdiqlənməlidir. Hər iki halda sənədləşmənin hansı mərhələdə olduğunu və çıxarışın nə vaxt veriləcəyini müqaviləyə yazdırın.

Həyət evində hansı sənədin istənəcəyi evin nə vaxt tikildiyindən asılıdır. Yeni tikilmiş evdə torpaq hüququ sənədindən başqa tikinti ilə bağlı sənədlər də lazımdır, köhnə evlər üçün isə ayrı siyahı var. Qanunda bu siyahı bu yaxınlarda dəyişib, ona görə köhnə məlumata güvənməyin. Çatışmayan sənədi əvvəlcə satıcı tamamlamalıdır. Dəqiq siyahını Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindən və ya ASAN xidmətdən öyrənin. Bələdiyyənin verdiyi sənəd də dövlət reyestrindəki çıxarışı əvəz etmir; onun çıxarışa əsas olub-olmadığını ayrıca yoxlayın.

Özbaşına tikinti ayrıca söhbətdir. Tikinti üçün ayrılmayan torpaqda, icazəsiz və ya şəhərsalma normalarını ciddi pozmaqla tikilmiş ev belə sayılır. Qanuna görə onu tikən şəxs mülkiyyət hüququ əldə etmir, evi sata, bağışlaya, icarəyə verə bilməz. Hüququ məhkəmə tanıya bilər, amma bunun üçün tikinti aparılan torpaq həmin şəxsin mülkiyyətində olmalıdır. Tikili başqalarının hüquqlarını pozursa və ya insanların həyatı və sağlamlığı üçün təhlükə yaradırsa, məhkəmə hüququ tanıya bilməz. Belə tikili məhkəmə qərarı ilə sökülə də bilər.

Sənədsiz ev almazdan əvvəl nələri yoxlamalı?

Bu riskə bilərəkdən gedirsinizsə, hər addımı ehtiyatla və kağızla atın. Satıcı «sənədi özüm düzəldəcəyəm» deyirsə, müraciət etdiyini göstərən sənədi istəyin. Hələ hazır olmayan sənədin vədinə pul verməyin: müraciətin qəbul olunması nəticənin müsbət olacağına zəmanət deyil.

Aşağıdakı siyahı notariusun və hüquqşünasın işini əvəz etmir. İş etibarnaməyə, MTK-ya, həyət evinə, bələdiyyə sənədinə və ya özbaşına tikintiyə gəlib çıxırsa, mütləq hüquqşünasla danışın. Rəsmi alqının addımları və alıcının yoxlama siyahısı ayrıca səhifələrdədir.

• Evin niyə sənədsiz olduğunu yazılı soruşun və bunu göstərən sənədləri istəyin: tikinti ilə bağlı icazə sənədləri, torpaq sənədi, MTK qərarı, vərəsəlik sənədi
• Sizə elektron çıxarış göstərirlərsə, onun həqiqi olduğunu Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin elektron sənədləri yoxlama xidmətində yoxlayın; oradakı ad, ünvan və sahə gördüyünüz evlə üst-üstə düşməlidir
• Çıxarış varsa, evin üstündə yüklülük (girov, həbs) olub-olmadığını notarius vasitəsilə dəqiqləşdirin, notarius bunu dövlət reyestrindən yoxlayır
• Satıcının həyat yoldaşının, həmin ünvanda qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin və ya başqa pay sahiblərinin razılığı lazımdırmı, notariusdan soruşun
• Ev vərəsəlikdən qalıbsa, satıcının vərəsə olduğunu və başqa vərəsələrin olub-olmadığını göstərən sənədi istəyin
• Nə razılaşırsınızsa, yazıya alın: kağız evi sizə keçirmir, amma şərtləri və ödənişi sübut edir. Pulu bank vasitəsilə ödəyin, qəbzləri saxlayın

Sənədsiz evdən nə vaxt imtina etməli?

Satıcı sənəd olmadığı üçün qiyməti aşağı salırsa, bu endirimi riskin qiyməti ilə tutuşdurun. Evi olduğu kimi alsanız, rəsmiləşdirmə sonradan sizin boynunuza düşə bilər. Bu, vaxt, dövlət rüsumu və hüquqi xidmət xərci deməkdir, üstəlik nəticə də bəlli deyil. Bu xərclərin bugünkü həcmini əvvəlcədən rəsmi mənbələrdən öyrənin, endirimlə yalnız ondan sonra müqayisə edin. Endirimin həqiqətən böyük olub-olmadığını eyni tipli mənzillərin canlı median elan qiyməti göstərər. Amma o rəqəm sənədli və sənədsiz bütün elanlardan hesablanır, ona görə yalnız ümumi istiqamət verir.

İpoteka lazımdırsa və ya evi sonra problemsiz satmaq fikriniz varsa, çıxarışı olan elanlara baxın. Birevdə satış elanlarının filtrində «Çıxarış var» seçimi var. Bu, elanda yazılan qeyddir, Birevin təsdiqi deyil, ona görə çıxarışı yenə özünüz yoxlayın.

Bunlardan birini görürsünüzsə, qiymət nə qədər şirnikləndirici olsa da, dayanmaq daha ehtiyatlıdır.

• Satıcı evin niyə sənədsiz olduğunu izah etmir və ya hər dəfə başqa cür danışır
• Satıcı yalnız etibarnamə təklif edir, notariusda satışdan yayınır
• Ev özbaşına tikilib və ya tikinti üçün ayrılmayan torpaqdadır
• Satıcı notariusda qiymətin ödədiyinizdən aşağı göstərilməsini tələb edir
• Satıcı beh və ya nağd pulu tələsik istəyir
• Satıcı sənədlərin hüquqşünasa və ya notariusa göstərilməsinə etiraz edir