Покупка жилья в ипотеку

Как получить ипотеку: ипотека Фонда или банковская?

В Азербайджане ипотеку в основном берут двумя путями. Первый — кредит за счёт средств Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (ниже просто Фонд), мы называем его ипотекой Фонда. Она бывает обычной и льготной, кредит выдают уполномоченные банки Фонда. По заявлению заёмщика Фонд может также дать гарантию по такому кредиту, тогда заёмщик платит за гарантию. Второй путь — банковская ипотека за счёт собственных средств банка, её условия банк устанавливает сам.

Льготный кредит дают не всем. Им могут воспользоваться только люди из установленных категорий, причём один раз. Перечень категорий может меняться, смотрите его на сайте Фонда. Не путайте льготную ипотеку с системой «Льготное жильё» MİDA: MİDA продаёт свои квартиры гражданам из этих категорий по льготной цене через отдельную электронную систему, и купить их можно как в льготную ипотеку, так и на свои средства. А в правилах Фонда льготная ипотека не ограничена только квартирами MİDA. Процентная ставка, сумма кредита и доля первоначального взноса могут меняться, актуальные цифры проверяйте на сайтах Фонда и банка.

Кредит Фонда выдаётся гражданам Азербайджана. Если вы не гражданин, условия узнавайте напрямую в банке. У Фонда есть ещё механизм «Арендное жильё с обязательством продажи», не путайте его с ипотечным кредитом. Там вы живёте в квартире как арендатор, и когда обязательства по договору аренды полностью выполнены, квартира переходит в вашу собственность.

Кому дают ипотеку и на что смотрит банк?

В ипотеке Фонда учитывается только стабильный доход, подтверждённый официальным документом. Требования к минимальной зарплате нет, но ежемесячный платёж не должен превышать определённую часть вашего дохода. Если ваш официальный доход ниже реальных возможностей, одобренный кредит тоже может оказаться небольшим. Посчитайте и то, что останется семье после платежа. Другое жильё в вашей собственности не мешает получить ипотеку Фонда.

Если дохода не хватает, в ипотеке Фонда к заявке как созаёмщик может присоединиться близкий член семьи, то есть супруг или супруга, ребёнок или родитель. Учтите одно: дом оформляется только на основного заёмщика. Доход созаёмщика учитывается, и он несёт солидарную ответственность с основным заёмщиком, но собственником дома не становится. Последствия этого уточните у юриста до подписания договора.

В ипотеке Фонда не должно быть текущих кредитных обязательств с просрочкой. В банковской ипотеке требования устанавливает сам банк, критерии узнавайте у него.

Смотрят и на возраст. По условиям Фонда на дату последнего платежа по кредиту возраст заёмщика не должен превышать установленный законом пенсионный возраст. Если вы близки к этой границе, срок кредита сокращается, а ежемесячный платёж растёт.

• Подтверждён ли ваш доход документами?
• Есть ли просрочки по текущим кредитам?
• Позволяет ли возраст взять кредит на нужный срок?

Первоначальный взнос, оценка и страхование: какие расходы есть кроме кредита?

В ипотеке Фонда верхний предел кредита ограничен долей от цены дома. Остальное, то есть первоначальный взнос, вы платите из своих средств. У льготного и обычного кредита минимальная доля первоначального взноса разная. Если кредит выдаётся с гарантией Фонда, заёмщик платит Фонду ещё и за гарантию. В банковской ипотеке первоначальный взнос определяет сам банк.

Возьмите условия нескольких банков письменно и сравните их: даже при одинаковой сумме кредита общая стоимость может отличаться. Если видите обещание «ипотеки без первоначального взноса», попросите письменные условия и общую стоимость. Чтобы примерно увидеть ежемесячную нагрузку, воспользуйтесь калькулятором.

В ипотеке Фонда дом оценивает оценщик. Вы сами выбираете его из списка оценочных компаний, уполномоченных Фондом. Результат может не совпасть с ценой, которую хочет продавец. Поэтому, пока не известны оценка и решение банка, не давайте невозвратный задаток.

В ипотеке Фонда заёмщик должен быть застрахован от риска смерти и потери трудоспособности, а дом, который идёт в залог, страхуется по рыночной стоимости на сумму не меньше суммы кредита. Страховую компанию выбирают по согласованию с банком. Условия страхования в банковской ипотеке узнайте в банке. Прочитайте полис до подписания: что покрывается и что исключено. Заложите в бюджет кроме самого кредита ещё и это:

• Первоначальный взнос и, если есть, плата за гарантию Фонда
• Комиссии банка
• Расходы на оценку и страхование
• Расходы на государственную регистрацию и оформление

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Главное условие — право собственности зарегистрировано в государственном реестре. Ипотека Фонда, как правило, выдаётся на жильё, право собственности на которое прошло государственную регистрацию; для недостроенного дома есть отдельный случай, о нём ниже. Принимая в залог готовое жильё, банки тоже обычно требуют выписку (купчую).

Ипотека Фонда распространяется на частные жилые дома, садовые дома и квартиры в многоквартирных домах, построенных после определённой даты, а покупку земельного участка не финансирует. В ипотеке Фонда отдельная доля дома в общей долевой собственности не может быть предметом ипотеки. На строительство дома ипотеку Фонда тоже не дают. Ипотека Фонда выдаётся не только в Баку, а по всей стране. Ограничение по году постройки и дополнительные ограничения льготного кредита уточните в Фонде и в банке до подачи заявки.

Во вторичке и в частном доме порядок с документами — обязательное условие, но не достаточное: банк может посмотреть и на год постройки и состояние дома. В новостройке выписку обычно выдают после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру. Для недостроенного дома условия Фонда отдельно указывают один случай: долю земли, связанную с квартирой, покупают по нотариальному договору, и в государственном реестре делается обеспечительная запись в пользу покупателя. Гражданский кодекс тоже позволяет покупателю заключить договор ипотеки, если в таком договоре прописана возможность использовать ипотечный кредит. В банковской ипотеке давать ли кредит на строящуюся квартиру, решает сам банк. Прежде чем платить, получите от Фонда и банка письменный ответ по конкретному проекту.

В объявлениях на Birev есть отметка и фильтр «Возможна ипотека». Это пометка автора объявления, а не решение банка. Одобрение по конкретному дому даёт только банк, поэтому до подачи заявки дайте банку проверить выписку. Отметка «Готовая ипотека» означает другое: по пометке автора объявления на доме уже есть действующая ипотека, и предполагается, что покупатель её продолжит. Возможно ли это и на каких условиях, может сказать только банк.

Как подать заявку на ипотеку и что подготовить?

Заявку на ипотеку Фонда можно подать и в уполномоченном банке, и напрямую в электронной системе Фонда. Электронная заявка подаётся с усиленной электронной подписью, например «ASAN İmza», и получает регистрационный номер. Заявки регистрируются и рассматриваются в электронной системе в порядке очереди.

Дальше всё идёт примерно так. Банк даёт предварительное одобрение, вы выбираете дом. Оценщик оценивает дом, банк принимает решение. Затем оформляются документы по кредиту, ипотеке, страхованию и купле-продаже, ипотека проходит государственную регистрацию, и начинаются платежи по графику. В зависимости от банка и программы порядок может немного отличаться.

Договор ипотеки заключается с банком письменно, заверяется нотариально и регистрируется в государственном реестре; право ипотеки возникает именно с момента регистрации. После этого в реестре на доме стоит запись об ипотеке в пользу банка, а владение и пользование домом остаются за вами. В ипотеке Фонда купля-продажа и ипотека могут быть оформлены и одним смешанным договором. Этап купли-продажи у нотариуса описан в отдельной памятке; как он пройдёт при покупке в ипотеку, заранее спросите в банке.

Перечень документов может отличаться в зависимости от банка и программы, актуальный перечень попросите у банка письменно. Перечень для ипотеки Фонда — на сайте Фонда. Обычно нужны:

• Документ, удостоверяющий личность; документы, подтверждающие место работы и доход (для предпринимателя — документы о налоговой регистрации и налоговые декларации)
• Документы о семейном положении: свидетельство о браке (или о его расторжении), удостоверения личности или свидетельства о рождении несовершеннолетних членов семьи
• Для льготного кредита — документ, подтверждающий, что вы относитесь к льготной категории
• Выписка на выбранный дом и другие документы, которые попросит банк
• Средства, отложенные на первоначальный взнос и дополнительные расходы
• Если вы в браке — нотариально заверенное согласие супруга или супруги на ипотеку: дом, купленный в браке, считается общей собственностью супругов, если брачный договор не устанавливает иного

Как продать дом, купленный в ипотеку, и что делать, если платить стало трудно?

На время ипотеки дом остаётся в залоге у банка. Если договором ипотеки не предусмотрено иное, чтобы продать, подарить или сдать в аренду заложенный дом, нужно письменное согласие банка. Закон знает и одно исключение: если денег от продажи хватает, чтобы полностью закрыть долг, дом можно продать и без согласия банка. В этом случае банк выдаёт справку об остатке долга, нотариус заверяет договор продажи и обеспечивает перевод суммы, закрывающей долг, на счёт банка. Каким путём вы пойдёте, заранее уточните в банке и у нотариуса.

Кредит можно погасить досрочно. Банк может потребовать за это компенсацию, только если она предусмотрена кредитным договором, поэтому прочитайте этот пункт до подписания. После полного погашения долга банк должен подать заявление о снятии регистрации ипотеки; сами тоже проверьте, что запись об ипотеке удалена из реестра.

Если платить стало трудно, не ждите просрочки, поговорите с банком заранее. В ипотеке Фонда при финансовых трудностях можно через электронную систему обратиться в банк за реструктуризацией кредита, например за продлением срока или временной паузой в платежах. Если платежи прекратятся, банк сначала направит письменное уведомление об обращении взыскания на дом; если вы с ним не согласны, можете в установленный законом срок обжаловать его в суде. В итоге заложенный дом может быть выставлен на продажу в порядке, предусмотренном законом. Варианты, в том числе согласованную продажу дома, обсудите с банком и юристом.

Что будет при смерти заёмщика, разводе или потере дохода, заранее узнайте из договора ипотеки, страхового полиса и у юриста. При разводе раздел дома и то, на ком останется кредит, — отдельный правовой вопрос.