Покупка квартиры в новостройке

Как проверить застройщика и разрешение на строительство?

В новостройке правильнее начинать выбор не с квартиры, а с компании. Посмотрите прежние проекты застройщика. Сдавал ли он дома вовремя? На что жалуются жильцы? Не менял ли он название? Почитайте, что пишут в прессе и соцсетях. Если получится, спросите жильцов прежних объектов, в каком состоянии дом после сдачи.

Потом проверьте сам дом. Государственный реестр строений — это государственный реестр строящихся, эксплуатируемых и сносимых объектов строительства. Посмотрите, есть ли там запись об этом доме, и сверьте её со словами продавца. Если дом не находится или данные не совпадают, спросите об этом продавца. То, что дом нашёлся, само по себе тоже не доказывает безопасности, документы должен посмотреть юрист.

Попросите у компании и документы из списка ниже. Есть и вопрос, который легко упустить: та ли это компания, что получила разрешение, которая фактически строит и продаёт дом?

• Документ, подтверждающий право на земельный участок
• Согласованный проект и разрешение на строительство
• Сведения о государственной регистрации компании как юридического лица
• Документ, подтверждающий полномочия того, кто ведёт продажу

Покупать у ООО или у ЖСК: в чём разница?

Квартиру в новостройке может продавать и ООО (общество с ограниченной ответственностью), и ЖСК (жилищно-строительный кооператив, MTK). При покупке у ООО квартира продаётся по договору купли-продажи, затем регистрируется на ваше имя, и выдаётся выписка. В ЖСК вы становитесь членом кооператива, платите пай, а квартира выделяется вам решением общего собрания членов. За одним и тем же словом «продаётся» в объявлении юридически могут стоять два разных пути.

Яснее всего разница видна на пути к выписке (купчей). По официальному разъяснению Государственной службы по вопросам имущества, для квартиры, купленной у ООО, право собственности ООО на дом должно быть зарегистрировано в государственном реестре, а между сторонами должен быть заключён нотариальный договор купли-продажи.

В ЖСК условия другие. Дом должен быть введён в эксплуатацию. Должно быть решение общего собрания о выделении квартиры вам. Нужно представить и финансовую справку о том, что пай выплачен полностью и долга нет. Актуальный перечень документов уточните заранее. Если дом ещё не достроен, как защитить своё право — в следующем разделе.

Прямо спросите продавца: квартира продаётся от ООО или от ЖСК и какие документы нужно собрать для выписки? Однозначно сказать, какая схема надёжнее, нельзя. В обеих результат определяют документы и обязательства конкретной компании.

Можно ли купить квартиру в доме, не введённом в эксплуатацию?

Можно, но это рискованно, и нужно соблюдать правила, которые защищают ваше право. После окончания строительства на дом получают разрешение на эксплуатацию, в разговоре его называют «актом ввода в эксплуатацию». Без этого разрешения на квартиру обычно не выдают и выписку. Если продавец говорит «дом сдан», попросите показать документ и посмотрите в Государственном реестре строений.

Для схемы, при которой покупается доля в земельном участке недостроенного дома, в Гражданском кодексе есть отдельное требование. Договор должен заключаться нотариально, а в государственном реестре недвижимости должна быть сделана «обеспечительная запись» в пользу покупателя. Эта запись служит защите права покупателя.

В этой схеме на покупателя нельзя возложить обязанность выплатить всю цену до окончания строительства. А требовать оплату можно только после того, как договор заключён нотариально и сделана обеспечительная запись. Действующую редакцию правила и то, по какой схеме продаётся конкретный проект, уточните у юриста или нотариуса.

Если проект продаётся по этой схеме, требуйте от компании нотариальный договор и обеспечительную запись. Если компания отказывается, считайте это тревожным признаком: документ, заключённый без этих двух шагов, может не защитить ваше право должным образом. А предложение заплатить всю цену до окончания строительства до подписания проверьте с юристом.

Задаток, предварительный договор и оплата: что должно быть в договоре?

До основного договора могут подписать соглашение о задатке или предварительный договор. Соглашение о задатке заключайте письменно; если речь о продаже недвижимости, закон требует и его нотариального заверения. Точно запишите в документе, что переданные деньги — «задаток», а не «аванс»: в споре эта разница может оказаться решающей. Вернутся ли деньги при нарушении договора, зависит от условий документа и закона, выясните это у юриста до подписания. Если дом не введён в эксплуатацию, до любой оплаты, в том числе задатка, письменно спросите у компании, как будут соблюдены описанные выше правила.

Если подписывается предварительный договор, в нём должны быть указаны дата заключения основного договора, цена и обязательства сторон. Юридическая сила такого документа зависит от его формы и содержания. Прежде чем отдавать деньги, покажите его юристу.

Вместо наличных переводите деньги на банковский счёт компании, а если это ЖСК — на счёт кооператива. Проверьте, что счёт принадлежит компании из договора; документ о переводе станет доказательством оплаты. Если будете платить частями, впишите в договор график и то, от какого этапа строительства зависит каждая часть. График — обязательство прямо перед компанией, поэтому проверки выше здесь особенно важны. Заранее уточните и то, кто оплачивает расходы на нотариуса и регистрацию. В договоре должно быть как минимум следующее:

• Дата передачи квартиры и ответственность компании за задержку
• В каком состоянии передаётся квартира: двери, окна, сантехника, коммуникации
• Как считается площадь и как идёт расчёт, если фактическая площадь окажется другой
• Гарантийный срок и кто отвечает за недостатки
• Кто, с какими документами и когда получит выписку

Как принять квартиру и получить выписку?

Принимайте квартиру по акту, но проверьте её до подписания акта. Измерьте площадь, осмотрите двери и окна, проверьте подключение света, воды и газа. Замеченные недостатки впишите в акт. Что включено в площадь, например учтён ли балкон, прочитайте в договоре и сверьте со своим замером.

Если недостаток обнаружится позже, зафиксируйте его фотографиями и письменным уведомлением. Как по закону определяется гарантийный срок, уточните у юриста.

Выписку обычно выдают после ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации. Где и как подаётся заявление о первичной регистрации права собственности на квартиру, спросите в регистрирующем органе — Государственной службе по вопросам имущества. Для этого нужны и документы, которые выдаст компания или кооператив, поэтому впишите в договор, кто и с какими документами будет подавать заявление. Если сможете договориться, поставьте последнюю часть оплаты в зависимость от выдачи выписки.

Ипотека в новостройке и последняя проверка перед подписанием договора

Выдавая ипотеку, банк берёт квартиру в залог и для этого обычно требует зарегистрированную квартиру с выпиской. Дадут ли кредит в строящемся доме, зависит от конкретного банка и проекта.

В условиях на официальном сайте Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда покупка доли в земельном участке недостроенного дома, если сделана обеспечительная запись, тоже указана среди случаев, когда может быть выдан ипотечный кредит. Гражданский кодекс тоже позволяет покупателю заключить договор ипотеки, если в таком договоре прописана возможность использовать ипотечный кредит. Но это не значит, что такой кредит даст любой банк. Если думаете покупать так, впишите в договор с компанией возможность использовать ипотечный кредит, а до выбора квартиры и задатка получите письменный ответ от конкретного банка. Предварительный ответ банка — не гарантия кредита.

Условия по ставке и первоначальному взносу от банка к банку разные. Ежемесячный платёж посчитайте на калькуляторе, а официальные условия узнайте в банке. Перед подписанием пройдитесь по списку ниже; если какой-то пункт остаётся без ответа, не торопитесь.

• Проверены прежние проекты компании, документ на землю, проект и разрешение на строительство
• Дом проверен в Государственном реестре строений; если есть разрешение на эксплуатацию, оно подтверждено документом
• Понятно, кто продавец — ООО или ЖСК, и каков путь к выписке
• Если дом не введён в эксплуатацию, известно, по какой схеме продаётся проект; если это схема с долей в земельном участке, потребованы нотариальный договор и обеспечительная запись
• Оплата пойдёт на банковский счёт по графику; дата передачи, площадь, гарантия и обязательство по выписке прописаны в договоре
• Договор до подписания прочитал юрист или нотариус