Bakıda mənzil qiymətləri nədən formalaşır
Elanda bir rəqəm yazılır, amma o rəqəm bir neçə qatdan yığılıb. Ən böyük payı yer götürür: hansı rayondur, metroya nə qədər yoldur, küçə sakitdirmi. Sonra bina gəlir. Yeni tikilidir, ya köhnə, nə vaxt istismara verilib, lifti və həyəti necədir. Mənzilin öz vəziyyəti isə sonuncu qatdır: mərtəbə, təmir, planlaşdırma, pəncərələrin hansı tərəfə baxması.
Qatları ayrı-ayrı görəndə elanlar arasındakı fərq başa düşülür. Eyni binada təmirli və təmirsiz mənzil fərqli qiymətə gedəcək. Eyni cür təmir olunmuş mənzil isə başqa rayonda tamam başqa qiymətə satılacaq. «Bakıda mənzil neçəyədir?» sualının tək cavabı olmamasının səbəbi budur, amma hər qatın öz cavabı var.
Rəqəmləri bu mətnə yazmırıq, çünki yazılan rəqəm köhnəlir. Saytın qiymət səhifəsində isə canlı cədvəl var. Orada Bakı üzrə hər kateqoriyanın (mənzil, yeni tikili, həyət evi və s.) median qiyməti hazırda saytda olan elanlardan hesablanır və elanlar dəyişdikcə yenilənir, yəni həmişə bugünkü vəziyyəti göstərir. Daha ətraflı mənzərə və bütün Azərbaycan üzrə müqayisə də həmin səhifədədir.
| Kateqoriya | Median qiymət | 1 m² qiyməti | Elan |
|---|---|---|---|
| Mənzillər | 225 000 AZN | 2 768 AZN | 1715 |
| Yeni tikililər | 255 000 AZN | 2 774 AZN | 1270 |
| Köhnə tikililər | 170 000 AZN | 2 738 AZN | 445 |
| Həyət evləri / Bağ evləri | 179 000 AZN | 1 250 AZN | 518 |
| Torpaq sahələri | 165 000 AZN | — | 200 |
Rayon və metro: yerin qiyməti
Qiymət hər şeydən əvvəl rayona görə dəyişir. Mərkəzə yaxın yerlər, yəni Nəsimi, Səbail və Yasamalın mərkəz hissəsi ənənəvi olaraq bahadır: iş yerləri, universitetlər oradadır, infrastruktur çoxdan formalaşıb. Xətai ilə Nərimanov mərkəzlə kənarın arasında qalır. Metro var, yeni tikili çoxdur, qiymət isə adətən mərkəzdəkindən aşağıdır.
Binəqədi, Sabunçu, Suraxanı, Xəzər kimi rayonlarda qiymət daha çox konkret qəsəbədən və metroya məsafədən asılıdır. Metroya piyada çatılan mənzil eyni rayonun ancaq avtobusla gedilən hissəsindəki mənzildən hiss olunacaq qədər baha olur. Elandakı «metroya yaxın» sözünə yox, xəritədəki məsafəyə baxın.
Bir rayonun içində də bazar bölünür. Yasamalda yeni tikililərlə dolu məhəllə köhnə beşmərtəbəli məhəllə ilə qonşudur, amma qiymətləri ayrı bazarlara aiddir. Rayonun median qiymətini başlanğıc kimi götürün, konkret küçəni və binanı isə ayrıca qiymətləndirin.
- Ən yaxın metroya piyada nə qədər yoldur
- Əsas yola necə çıxılır, səhərlər tıxac olurmu
- Məktəb, bağça, bazar və xəstəxana yaxındırmı
- Küçə səs-küylüdürmü, gecə işıqlandırılırmı
- Həyətdə maşın yeri varmı, giriş nə vəziyyətdədir
Yeni tikili, yoxsa köhnə tikili
Bakıda «yeni tikili» ilə «köhnə tikili» arasındakı fərq binanın yaşından böyükdür, bunlar qiymətin iki ayrı məntiqidir. Köhnə tikilidə siz hazır mənzilə pul verirsiniz. Bina istismardadır, çıxarış adətən əldədir, qonşuları və kommunal xərcləri əvvəlcədən bilirsiniz. Yeni tikilidə isə qiymətin bir hissəsi gələcəyə görə ödənilir: yeni planlaşdırma, lift, qapalı həyət, bəzən hələ tamamlanmamış infrastruktur.
Yeni tikilinin öz qiymət pillələri var. Hələ tikilən binada mənzil eyni layihənin istismara verilmiş binasındakından adətən ucuz olur, çünki alıcı gözləməyi və binanın tamamlanmama riskini öz üstünə götürür. Bina istismara veriləndən və çıxarış rəsmiləşəndən sonra qiymət adətən bir pillə qalxır. Elanda «istismara verilib» və «çıxarış var» yazılıb-yazılmadığına baxın: qiymət fərqinin böyük hissəsini bu iki şərt izah edir.
Köhnə tikilidə qiyməti əvvəlcə binanın tipi və halı müəyyən edir. Daş binadır, yoxsa panel? Damı, girişi təmir olunubmu, lift işləyirmi? Mərkəzdəki köhnə tikilinin kənar rayondakı eyni sahəli yeni tikilidən baha olması normaldır. Hər iki tipin üstün və zəif tərəflərini ayrıca yazıda müqayisə etmişik.
Mərtəbə, təmir və qalan detallar
Bir binanın içində də qiymət mərtəbədən asılıdır. Birinci və sonuncu mərtəbə ənənəvi olaraq bir az ucuz gedir. Birincidə səs-küy və təhlükəsizlik narahat edir, sonuncuda dam və istilik dərdi var. Alıcıların çoxu orta mərtəbə axtarır, satıcılar da bunu qiymətə qoyur. Liftli yeni tikilidə isə, əksinə, yuxarı mərtəbələr mənzərəyə görə baha ola bilər.
Qiymətdə ən çox oynayan hissə təmirdir. Elanlarda «təmirli» hər şeyə deyilir: sadə, səliqəli təmirə də, xüsusi layihə ilə görülmüş bahalı işə də. Şəkillərə baxın, təmirin nə vaxt edildiyini soruşun. «Təmirsiz» mənzildə isə təmirə gedəcək pulu qiymətin üstünə gəlin, müqayisəni ondan sonra aparın.
Qalan şeylər də qiymətə düşür: mənzil əşyalı satılır, ya boş, balkon və ya eyvan varmı, pəncərələr hara baxır, otaqlar necə düzülüb, sənədlər hansı vəziyyətdədir. Çıxarışı olmayan və ya sənədi yarımçıq qalmış mənzil bazarda adətən ucuz görünür. O ucuzluq riskin qiymətidir. Belə mənzildə əvvəl qiymətə yox, sənədə baxın.
- Mərtəbə: birinci və sonuncu adətən ucuz, orta baha
- Təmir: necə görülüb və nə vaxt
- Pəncərələr hara baxır: həyətə, yoxsa yola
- Balkon, eyvan, otaqların düzülüşü
- Mənzil əşyalı satılır, yoxsa boş
- Çıxarış varmı
Kvadratmetr qiyməti, ümumi qiymət və median
İki mənzili ümumi qiymətlə yox, bir kvadratmetrin qiyməti ilə müqayisə edin. Ümumi qiymət sahədən asılıdır və böyük mənzil həmişə baha görünəcək. Kvadratmetr qiyməti isə satıcının yerə və binaya görə nə istədiyini açır. Hesab sadədir: elandakı qiyməti sahəyə bölürsünüz, sonra eyni rayondakı oxşar mənzillərlə tutuşdurursunuz.
«Bu rayonda» və ya «bu binada qiymət» deyəndə iki ayrı rəqəm nəzərdə tutula bilər: orta qiymət və median. Orta qiymət bütün elanların qiymətlərini toplayıb elan sayına bölməklə alınır. Bir neçə həddən artıq baha və ya ucuz elan onu bir tərəfə çəkir. Median başqa cür tapılır: qiymətləri sıraya düzürsünüz və tam ortada duranı götürürsünüz. Elanların yarısı ondan ucuz, yarısı bahadır.
Bakı elanlarında şişirdilmiş qiymətə və səhv yazılmış sıfırlara tez-tez rast gəlinir. Orta qiymət belə elanlardan kəskin tərpənir, median isə demək olar ki, yerində qalır, ona görə burada mediana daha çox güvənmək olar. Saytın qiymət səhifəsindəki cədvəl də məhz medianı göstərir. Oradakı rəqəmi «bu rayonda adi mənzil təxminən bu qədərdir» kimi oxumaq düzgündür.
- Qiyməti sahəyə bölüb kvadratmetr qiymətini tapın
- Yalnız eyni tipli binaları bir-biri ilə müqayisə edin
- Rayonun medianından başlayın
- Ən ucuz və ən baha elanları hesaba qatmayın
Qiymətlər necə hərəkət edir: mövsüm və rayon
Bakıda qiymət il boyu bir sürətlə dəyişmir. Yayın axırı və payızın əvvəli adətən daha canlı keçir. Ailələr dərs ilinə hazırlaşır, tələbələr şəhərə qayıdır, kirayəyə tələb artır və bu canlanma satışda da hiss olunur. Qışın ortası və bayram günləri sakitdir, belə vaxtlarda satıcı ilə bazarlıq üçün çox vaxt daha çox yer qalır. Bu ritm hər il təkrarlanır, sadəcə gücü ildən-ilə fərqlənir.
Rayonlar da bir yerdə hərəkət etmir. Yeni tikili çox olan rayonda təklif sürətlə artır və bu, qiyməti cilovlayır. Mərkəzdə təklif məhduddur, qiymət də daha davamlıdır. Metro xətti uzananda, yeni yol açılanda və ya böyük layihə istismara veriləndə həmin ərazidə qiymət ümumi bazardan ayrı gedir. Ona görə şəhər üzrə ümumi rəqəmə yox, sizə lazım olan rayonun öz hərəkətinə baxın.
Bunu izləməyin ən sadə yolu qiymət səhifəsindəki cədvələ arabir baxıb lazım olan rayonun medianını yadda saxlamaqdır. Rəqəm hansı tərəfə gedir, elan sayı artır, yoxsa azalır, bazarın vəziyyətini bundan görəcəksiniz. Satan üçün bu cədvəl qiyməti düz qoymağa kömək edir. Alan üçün isə elanı bazarla müqayisə edəndə ən doğru istinad nöqtəsidir.