Недвижимость без купчей: риски

Что значит дом «без документов»?

Под «купчей» имеют в виду выписку из реестра. Дом «без купчей», «без документов» — это обычно дом, не зарегистрированный в государственном реестре; если нет регистрации, нет и выписки. Но за этим названием стоят несколько разных случаев, и риск зависит от причины. В одном нужно просто подождать и собрать недостающие документы. В другом дом может так никогда и не быть оформлен.

О самой выписке есть отдельная памятка. А дом может остаться без документов по таким причинам:

• Новый дом ещё не введён в эксплуатацию
• Квартира в доме ЖСК (жилищно-строительного кооператива, MTK)
• У частного дома неполные документы на землю или строительство
• Дом построен на основании документа, выданного муниципалитетом
• Дом построен самовольно
• Дом достался по наследству, но ещё не оформлен

Если купить дом без выписки, будет ли он юридически вашим?

Нет. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю с момента, когда передача недвижимости зарегистрирована в государственном реестре. Оплата, договорённость с продавцом, жизнь в этом доме этого не заменяют. Если в реестре нет записи на ваше имя, юридически собственник не вы.

Продавец может предложить «закрыть» покупку по-другому: даёт вам доверенность, прописывает вас по этому адресу или переводит на вас коммунальные счета. Ничто из этого не даёт собственности. Доверенность лишь даёт вам полномочия на определённые действия. Продавец, который её выдал, может отменить её когда угодно, а если продавец — физическое лицо, с его смертью доверенность тоже прекращается. Прописка и счётчик показывают только, что вы там живёте. Что вы собственник, они не показывают.

Раз дом не записан в реестре на вас, на него могут претендовать и другие. Если возникнет спор, вернуть отданные деньги тоже может стать отдельной проблемой.

Можно ли продать дом без выписки или купить его в ипотеку?

Закон таков: договор о недвижимости, не зарегистрированной в государственном реестре, нотариально не заверяется, такие договоры считаются недействительными. Исключение — только особые случаи, предусмотренные законом. Нотариус проверяет право продавца распоряжаться домом по государственному реестру. А у дома без записи в реестре проверять нечего. Поэтому такой дом обычно невозможно ни продать, ни подарить официально. Если потом вы захотите его продать, то же препятствие встанет и перед вами.

При ипотеке дом становится залогом, а залог тоже регистрируется в государственном реестре. На официальной странице Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда также написано, что ипотечный кредит выдаётся на покупку жилья, право собственности на которое прошло государственную регистрацию. В итоге дом без выписки обычно в ипотеку не купить. Для недостроенного дома есть отдельный случай: если доля земли, связанная с квартирой, куплена по нотариальному договору и в пользу покупателя сделана обеспечительная запись, условия Фонда допускают ипотечный кредит. Это не касается частных домов без документов и самовольных построек. Есть ли исключение для конкретного дома, спросите прямо в банке и полагайтесь только на письменный ответ банка.

Можно ли потом получить выписку на дом без документов?

Зависит от того, почему дом остался без документов. Того, что дом стоит, для выписки недостаточно, нужны документы, которых требует закон. А самый безопасный путь прост: сначала завершите оформление документов, а к покупке переходите после.

В доме застройщика (ООО) порядок обычно такой. Сначала право компании на дом регистрируется в государственном реестре. Затем компания и покупатель заключают нотариальный договор купли-продажи. После этого регистрируется право покупателя и выдаётся выписка.

В доме ЖСК условия другие: дом должен быть введён в эксплуатацию, общее собрание членов должно принять решение о выделении квартиры, а полная выплата пая — подтверждаться финансовым документом. В обоих случаях впишите в договор, на каком этапе оформление и когда будет выдана выписка.

Какие документы потребуют для частного дома, зависит от того, когда он построен. Для недавно построенного дома, кроме документа о праве на землю, нужны и документы о строительстве, а для старых домов есть отдельный перечень. В законе этот перечень недавно изменился, поэтому не полагайтесь на старую информацию. Недостающий документ сначала должен оформить продавец. Точный перечень узнайте в Государственной службе по вопросам имущества или в «ASAN xidmət». Документ, выданный муниципалитетом, тоже не заменяет выписку из государственного реестра; является ли он основанием для выписки, проверьте отдельно.

Самовольная постройка — отдельный разговор. Так считается дом, построенный на земле, не отведённой под строительство, без разрешения или с серьёзным нарушением градостроительных норм. По закону построивший его не приобретает права собственности, не может продать, подарить или сдать его в аренду. Право может признать суд, но для этого земля под постройкой должна принадлежать этому человеку. Если постройка нарушает права других или создаёт угрозу жизни и здоровью людей, суд не может признать право. Такая постройка может быть и снесена по решению суда.

Что проверить перед покупкой дома без документов?

Если вы идёте на этот риск сознательно, делайте каждый шаг осторожно и на бумаге. Если продавец говорит «документ оформлю сам», попросите документ, подтверждающий, что он подал заявление. Не платите за обещание документа, который ещё не готов: то, что заявление приняли, не гарантирует положительного результата.

Список ниже не заменяет работы нотариуса и юриста. Если дело касается доверенности, ЖСК, частного дома, документа муниципалитета или самовольной постройки, обязательно поговорите с юристом. Шаги официальной покупки и чек-лист покупателя — на отдельных страницах.

• Письменно спросите, почему дом без документов, и попросите подтверждающие документы: разрешительные документы на строительство, документ на землю, решение ЖСК, документ о наследстве
• Если вам показывают электронную выписку, проверьте её подлинность в сервисе проверки электронных документов Государственной службы по вопросам имущества; имя, адрес и площадь в ней должны совпадать с домом, который вы видели
• Если выписка есть, уточните через нотариуса, нет ли на доме обременений (залога, ареста), — нотариус проверяет это по государственному реестру
• Спросите у нотариуса, нужно ли согласие супруга или супруги продавца, членов семьи, прописанных по этому адресу, или других дольщиков
• Если дом достался по наследству, попросите документ, показывающий, что продавец — наследник, и есть ли другие наследники
• Всё, о чём договорились, запишите: бумага не переводит на вас дом, но доказывает условия и оплату. Платите через банк, сохраняйте квитанции

Когда отказаться от дома без документов?

Если продавец снижает цену из-за отсутствия документов, сравните эту скидку с ценой риска. Купив дом как есть, оформление потом может лечь на вас. Это время, госпошлина и расходы на юридические услуги, к тому же результат не известен. Заранее узнайте из официальных источников, сколько эти расходы стоят сегодня, и только потом сравнивайте их со скидкой. Действительно ли скидка большая, покажет живая медианная цена объявлений о похожих квартирах. Но эта цифра считается по всем объявлениям, с документами и без, поэтому даёт лишь общий ориентир.

Если нужна ипотека или вы собираетесь потом без проблем продать дом, смотрите объявления с выпиской. На Birev в фильтре объявлений о продаже есть пункт «Есть выписка». Это пометка в объявлении, а не подтверждение Birev, поэтому выписку всё равно проверьте сами.

Если видите хотя бы одно из этого, каким бы заманчивым ни было предложение, осторожнее будет остановиться.

• Продавец не объясняет, почему дом без документов, или каждый раз рассказывает по-разному
• Продавец предлагает только доверенность и уходит от продажи у нотариуса
• Дом построен самовольно или стоит на земле, не отведённой под строительство
• Продавец требует указать у нотариуса цену ниже той, что вы платите
• Продавец торопит с задатком или наличными
• Продавец возражает против того, чтобы документы посмотрел юрист или нотариус