Что такое купчая (выписка из реестра)?

Купчая и выписка — один и тот же документ? Чем она отличается от техпаспорта?

«Купчая» — разговорное слово, официально документ называется выпиской из государственного реестра недвижимости. Право собственности возникает с государственной регистрацией и к другому человеку тоже переходит через регистрацию. Подтверждающую его выписку регистрирующий орган выдаёт в электронном виде. Когда продавец говорит «у меня есть купчая», он обычно имеет в виду именно это: квартира прошла государственную регистрацию, и на имя собственника есть выписка.

Из выписки видно, кому принадлежит недвижимость. Ограничения вроде ипотеки или ареста, то есть обременения, — отдельный разговор, о них ниже.

Не путайте три документа. Договор показывает, о чём договорились стороны. Выписка подтверждает зарегистрированное право. А в техническом паспорте обычно описаны план и площадь квартиры.

• Просите у продавца саму выписку, устного «купчая есть» недостаточно
• Договор, выписка и техпаспорт — разные документы, один не заменяет другой

Что написано в выписке и как её читать?

Форма выписки может меняться, но обычно в ней есть следующее. Чаще всего вам понадобятся два номера: регистрационный номер и номер в реестре. Именно по ним вы потом проверяете документ на официальном портале. Кроме того, в выписке указаны вид недвижимости (квартира, частный дом, земельный участок), её адрес и площадь.

Указан и собственник: на чьё имя недвижимость, собственность полная или долевая. Если собственность долевая, для продажи всей квартиры нужно согласие всех дольщиков; если продаётся только одна доля, остальные дольщики имеют преимущественное право купить её на тех же условиях. Если квартира куплена в браке продавца, она обычно считается общей собственностью супругов, и для продажи нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги. То, что в выписке указано только одно имя, этого не исключает. Если среди собственников есть несовершеннолетний ребёнок, на продажу нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Если в квартире прописаны совершеннолетние члены семьи, нотариус может потребовать и их согласия.

Читая выписку, сверяйте её с другими документами. Имя должно совпадать с удостоверением личности продавца, адрес — и с адресом в объявлении, и с фактическим. Площадь сравните с техпаспортом и реальной планировкой квартиры. Если есть расхождение, причиной может быть и неоформленная перепланировка. В таком случае попросите у продавца объяснений и выясните вопрос у нотариуса.

• Указаны ли регистрационный номер и номер в реестре?
• Совпадают ли имя и фамилия с удостоверением личности продавца?
• Собственность полная или долевая?
• Совпадают ли адрес и площадь с техпаспортом и с квартирой, которую вы видели?
• Если это частный дом, спросите, отражены ли в выписке и дом, и земельный участок

Как проверить купчую?

Подлинность электронной выписки проверяется на Портале электронных услуг Министерства экономики. Ссылка на портал есть на официальном сайте Государственной службы по вопросам имущества (emlak.gov.az). Там для этого есть отдельная услуга: вы вводите регистрационный номер и номер в реестре из выписки. Открывайте сайт сами и проверьте, что адрес в строке браузера заканчивается на .gov.az; не переходите на портал по ссылке, которую прислал продавец.

Попросите у продавца электронную копию выписки, сами введите номера на портале и сверьте результат с документом, который он дал. И скриншот, и скан можно подделать, поэтому не полагайтесь на одну лишь картинку. Если у продавца есть только старая бумажная выписка, попросите предоставить и электронную.

Портал показывает, что документ настоящий. Но сам по себе он не доказывает, что человек перед вами — собственник. Если недвижимость продаёт не хозяин, а кто-то вместо него, попросите показать нотариально заверенную доверенность и проверьте у нотариуса, даёт ли она право именно на продажу.

• Попросите электронную копию выписки
• Сами проверьте оба номера на официальном портале
• Сверьте результат с выпиской, которую дал продавец

Видны ли в выписке ипотека, арест и долги?

Права, которые регистрируются в государственном реестре, например ипотека, могут быть указаны в выписке. Но не успокаивайтесь, посмотрев только выписку: что в ней отражено, от документа к документу может отличаться. Актуальное положение по аресту и другим обременениям узнайте отдельной справкой из реестра. Сами долги за коммунальные услуги и обслуживание дома в реестр не записываются; если из-за долга на недвижимость наложен арест, в реестре виден этот арест.

Эту справку государственный реестр выдаёт в электронном виде правообладателю, его представителю по доверенности и наследникам. То есть попросить её у продавца — нормально. Нотариус тоже сам проверяет сведения в реестре, в том числе обременения, перед тем как заверить договор. Но это происходит в день визита к нотариусу, поэтому справку об обременениях отдельно попросите у продавца до того, как дать задаток.

И выписка, и справка показывают положение только на день выдачи. После этого на недвижимость может быть наложена ипотека или арест, поэтому просите справку, выданную ближе к сделке.

Что касается долгов, попросите у продавца последние квитанции об оплате газа, воды, света и обслуживания дома. Но квитанция показывает только, что платёж был, а не что долга нет. Есть ли долг, уточните в соответствующей службе. Кто оплачивает долги, возникшие до дня передачи квартиры, пусть будет чётко написано в договоре.

• Попросите свежую справку об обременениях
• Долги за коммуналку и обслуживание дома в реестре не видны: попросите квитанции, а долг уточните в службе

Как получить выписку и что делать, если она потеряна?

Для покупателя порядок такой. Нотариус заверяет договор купли-продажи, а после завершения государственной регистрации выписка готовится на имя нового собственника. Когда она готова, обычно приходит SMS. В этом SMS указаны регистрационный номер и номер в реестре, по ним документ можно проверить на портале. Покупателю не нужно отдельно обращаться за этим: заверенный нотариусом договор направляется в реестр электронно и считается заявлением о регистрации.

В новостройке выписку выдают в зависимости от ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации. Если дом не введён в эксплуатацию, на квартиру выписку обычно не выдают. С квартирой от жилищно-строительного кооператива (MTK) первый вопрос тот же: введён ли дом в эксплуатацию? О конкретной ситуации спросите у застройщика или кооператива, а также у нотариуса.

Потерять старую бумажную выписку не значит потерять право собственности. Запись остаётся в реестре, правообладатель может обратиться за новой электронной выпиской. По разъяснению регистрирующего органа, вместо утерянной или испорченной бумажной выписки электронная выдаётся по заявлению правообладателя: справка из полиции, объявление в газете и оплата не требуются. Порядок обращения проверьте на официальном портале.

Что значит «пакетная купчая» и на что обратить внимание?

«Пакетная купчая» — выражение, которое ходит на рынке, но что именно оно значит, точно не ясно. Спросите продавца: какие конкретно документы входят в этот пакет? Если среди них нет выписки, неизвестно ни на чьё имя недвижимость зарегистрирована в реестре, ни есть ли на ней обременения.

Для нотариального заверения нужен документ, подтверждающий право собственности. Какие документы нужны для ипотеки, спросите в банке. Договор купли-продажи недвижимости, не зарегистрированной в государственном реестре, нотариус не заверяет, такой договор считается недействительным. Если вместо выписки у продавца старый документ, спросите у нотариуса, есть ли недвижимость в реестре. Это не значит, что дом с выпиской без рисков: он тоже может быть спорным, так что проверку проводите в любом случае.

О рисках недвижимости без купчей — в отдельной памятке. Написанное здесь — общая информация, и она не заменяет мнения нотариуса или юриста о конкретном объекте.

Если есть хотя бы одно из этого, не давайте задаток, сначала посоветуйтесь с юристом:

• Вместо выписки предлагают только «пакет» документов
• Номера выписки не проходят проверку на портале, или продавец не даёт её провести
• Имя в выписке не совпадает с удостоверением личности продавца
• Всю сумму просят до визита к нотариусу