Документы: когда выписка окажется у вас на руках
Во вторичке купчая на квартиру, то есть выписка, обычно уже есть. Продавец её показывает, вы проверяете по государственному реестру, у нотариуса заключается договор купли-продажи, и после регистрации выписка переходит на ваше имя. Этот путь годами работает одинаково, каждый шаг можно предвидеть заранее.
А в новостройке всё зависит от того, на каком этапе дом. У дома, не введённого в эксплуатацию, нет и отдельной выписки на квартиру. Вы заключаете договор с застройщиком, платите и ждёте. Выписка окажется у вас только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации квартир в государственном реестре. И это иногда занимает больше времени, чем обещали.
Значит, первое различие — в риске по документам. Во вторичке риск кроется в самом продавце и в прошлом квартиры. А в новостройке всё зависит от документов застройщика на землю, разрешений и того, насколько он держит слово.
- Вторичка: проверьте выписку по реестру, посмотрите, нет ли на квартире залога или ареста
- Вторичка: уточните, кто прописан в квартире и есть ли дольщики
- Новостройка: спросите документы на землю и разрешение на строительство
- Новостройка: узнайте, сдан ли дом в эксплуатацию
- Новостройка: посмотрите, прописано ли в договоре, когда и как выдадут выписку
Строительство и планировка
Под вторичкой в основном имеют в виду дома советской постройки. Стены каменные или панельные, крепкие, потолки низкие, кухня маленькая, во многих блоках нет лифта. Несущие стены трогать нельзя, планировка какая есть, такой и останется, перестроить квартиру под себя сложно. Зато толстые стены держат звук и тепло лучше многих новых домов.
В новостройке потолки высокие, кухня большая, предусмотрены лифт, подземный паркинг и общий двор. В каркасном доме внутренние стены не несущие, поэтому планировку менять легко. А качество сильно отличается от застройщика к застройщику. В одном районе один дом годами стоит без проблем, а в другом с первой зимы трескаются стены или осыпается фасад.
Если смотрите новый дом, съездите в прежние дома застройщика и поговорите с жильцами. А в старом доме о том, как за ним следят, говорит состояние крыши, подвала, входной двери и лестниц.
- Вторичка: толстые стены, неизменная планировка, часто без лифта
- Новостройка: высокие потолки, планировку можно изменить, лифт и паркинг
- В обоих случаях: смотрите на этаж, куда выходят окна и насколько близко соседние дома
Расходы на ремонт: что прибавить к цене
Новостройку часто продают без ремонта. Стены без штукатурки, пол бетонный, нет ни дверей, ни сантехники. Поэтому цена в объявлении кажется низкой, но полный ремонт с нуля — отдельный большой расход и требует времени. Сравнивайте не цены объявлений, а цену плюс расходы на ремонт.
Во вторичке квартира обычно с ремонтом, можно въехать и жить. Но за словом «с ремонтом» часто стоит отделка: краска, обои, пол. Старые трубы, проводка, окна и радиаторы могут остаться не заменёнными, а через какое-то время это отдельные расходы.
Поэтому, глядя на квартиру с ремонтом в старом доме, обращайте внимание не на то, что видно глазу, а на скрытое: из чего водопроводные трубы, какой электрощиток, в каком состоянии оконные рамы. В новостройке заранее посчитайте бюджет ремонта и заложите запас. В пустой квартире расходы обычно выходят больше запланированных.
Коммуналка, обслуживание и район
Во вторичке газ, вода, свет обычно проведены, счётчики установлены, всё работает с первого дня. В новом доме и после ввода в эксплуатацию подключение некоторых линий, особенно газа, может занять время. Спросите об этом прямо до покупки. В новых комплексах есть ещё ежемесячная плата за обслуживание: лифт, охрана, двор, паркинг. В старом доме такой платы либо нет, либо она совсем небольшая.
Район тоже многое решает. В старом районе метро, школа, детский сад, рынок и поликлиника уже на месте, дороги и транспорт налажены. А новые комплексы часто строят на окраине города. В первые годы школа ещё не открыта, дорога не заасфальтирована, магазинов мало. Через несколько лет место обживётся, но эти годы там будете жить вы.
- Новостройка: спросите, подключён ли газ и что входит в плату за обслуживание
- Вторичка: посмотрите крышу, подвал и общие трубы дома
- В обоих случаях: сами проедьте дорогу, по которой будете каждый день ездить на работу, к метро и в школу
Ипотека и перепродажа
Выдавая ипотеку, банк берёт квартиру в залог и обычно требует квартиру с выпиской. Поэтому во вторичке с выпиской ипотеку получить проще. При этом банк смотрит и на год постройки и состояние дома и может отказать по очень старому и аварийному дому. В новостройке без выписки ипотеку, если и дают, то обычно на проекты, с которыми банк согласен, и по схеме с нотариальным договором и обеспечительной записью; а некоторые банки такой кредит вообще не выдают. Эти условия каждый банк устанавливает сам, конкретный дом заранее уточните в банке.
Разница есть и когда нужно продать. Спрос на старую квартиру рядом с метро стабильный, покупателя найти проще. В новом комплексе одновременно продаются десятки похожих квартир, и вы конкурируете со своими же соседями. По мере того как комплекс обживается, эта конкуренция снижается. Если придётся продавать в первые годы, учтите это.
Сегодняшние цены правильнее смотреть не в тексте, а в живой статистике. Медианные цены по районам и типу дома — на отдельной странице сайта, они считаются по объявлениям на сайте.
Кому какой вариант подходит
Ответа для всех нет, а ответ для вашей ситуации есть. Если вы не торопитесь с переездом, хотите сделать ремонт на свой вкус и вас не пугает ежемесячная плата за обслуживание, новостройка даёт больше возможностей. Тому, кто хочет въехать сразу после получения ключей, отдать ребёнка в ближайшую школу и оформить ипотеку проще, больше может подойти вторичка.
Если покупаете, чтобы сдавать, расчёт другой. На квартиру рядом с метро в старом районе арендатор находится быстро. В новом комплексе арендная плата может быть выше, но есть и риск, что квартира будет простаивать. Что бы вы ни выбрали, сравнивайте объявления по одним и тем же критериям и не решайте с первого взгляда.
- Новостройка: у вас есть время, вы хотите сделать ремонт сами, вам нравится жить в закрытом комплексе
- Вторичка: получить ключи и въехать в тот же день, обжитой район, ипотека проще
- Для сдачи: близость к метро важнее типа дома