Договор аренды

Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?

Общее правило такое: если закон не устанавливает для этого вида договора особой формы, стороны могут заключить его в любой форме, предусмотренной для сделок. А нотариальное заверение аренды квартиры есть в перечне услуг «ASAN xidmət» отдельной услугой. Требуется ли в вашем случае нотариальное заверение или другая формальность, например государственная регистрация? Уточните это у нотариуса до подписания.

На практике договор бывает в трёх формах. Устная договорённость — самый слабый вариант в споре: трудно доказать, кто что обещал. Простой письменный договор — доказательство на руках у обеих сторон. А нотариальное заверение ещё немного добавляет документу веса в споре.

Когда нотариальное заверение даёт дополнительную защиту?

Нотариальное заверение не одинаково полезно при любой аренде. Если срок короткий, депозит небольшой и стороны знают друг друга, часто хватает простого письменного договора и акта приёма-передачи. В других случаях нотариальное заверение даёт дополнительную защиту. Сказать потом «я это не подписывал» становится сложнее, потому что личность подписавшего установил нотариус.

Но нотариальное заверение не решает за вас содержание пунктов. Пункты о депозите, коммуналке, ремонте и расторжении стороны должны согласовать сами, поэтому сначала проверьте текст пункт за пунктом по образцу. Решая, идти ли к нотариусу, посмотрите на такие обстоятельства:

• Срок: аренда рассчитана надолго
• Деньги: потерять депозит и месячную плату было бы для вас тяжело
• Стороны: одна из них за границей или подписывает через представителя
• Собственность: у квартиры несколько собственников

Какие документы нужны для нотариального заверения?

На официальной странице ASAN перечислены документы для услуги «Заверение договора найма жилого помещения», список — в конце этого раздела. В заверении участвуют хозяин (наймодатель) и арендатор (наниматель). Вместо них может прийти и представитель по нотариально заверенной доверенности.

Документы из списка готовит в основном хозяин. Арендатору это тоже полезно: если в квартире прописаны другие совершеннолетние жильцы, можно спросить, получено ли их согласие.

Услуга платная, есть госпошлина и плата за услугу. Суммы могут меняться, перед визитом посмотрите на официальной странице ASAN.

По примечанию на той же странице страхование недвижимости обязательное. Влияет ли это на заверение, спросите у нотариуса. На странице также указана возможность заказать услугу с выездом, условия и стоимость узнайте в ASAN. Список со временем может меняться, перед выходом откройте и посмотрите актуальный вариант.

• Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право собственности
• Если собственник в браке — свидетельство о браке
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сдачу квартиры
• Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи, прописанных в квартире
• Справка из государственного реестра об описании недвижимости, зарегистрированных правах и их ограничениях (обременениях)

Депозит и задаток: что должно быть в расписке и в договоре?

На любые деньги, которые вы отдаёте до договора и в день подписания, у вас должно быть подтверждение. В расписке или в назначении перевода должны быть сумма, дата, кто получил деньги и за что они отданы: задаток, депозит или плата за первый месяц. Не объединяйте их в одну сумму. Судьба у каждой может быть разной.

Когда в разговоре говорят «задаток» (бронь), имеют в виду деньги, которые дают, чтобы квартиру придержали для вас до заключения договора. Запишите в расписке, засчитываются ли эти деньги в аренду и возвращаются ли они, если договор не будет заключён. Не давайте задаток, не посмотрев квартиру и не проверив личность хозяина.

Депозит отличается от задатка. Он прописывается отдельным пунктом договора и передаётся при подписании как обеспечение; из чего состоит этот пункт, показано по пунктам в образце договора аренды. Если из депозита удерживают деньги, попросите письменно указать причину и сумму. Возвращённую сумму тоже подтвердите распиской или переводом.

Налог с дохода от аренды и прописка: что спросить заранее?

Доход от аренды квартиры облагается налогом. В некоторых случаях налог удерживает и перечисляет в бюджет сторона, которая платит за аренду, в момент оплаты. Чья это обязанность, может зависеть от налогового статуса сторон, и правила меняются. Актуальные условия до подписания проверьте на официальном сайте Государственной налоговой службы или спросите в её колл-центре.

После переезда может встать и вопрос прописки (регистрации по месту жительства). Порядок и нужные документы до подписания уточните на официальном Портале государственных услуг или в соответствующем государственном органе.

Важнее позиция хозяина. Согласен ли он вас прописать? Спросите об этом до договора и договоритесь письменно, иначе после переезда можете услышать «прописать вас я не могу».

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Если договор нужно закончить раньше срока, сначала откройте сам договор. Как там прописаны срок предупреждения, случаи расторжения и судьба депозита? Если прописаны, споров меньше. Если нет, права сторон определяются общими правилами закона, и для обеих сторон это может оказаться неожиданным.

Уведомление о расторжении давайте письменно, указав причину и желаемую дату. Сохраните документ или переписку, показывающую, что уведомление дошло до другой стороны. Если нарушение серьёзное, например долго не платят за аренду или портят квартиру, письменно сообщите и о том, что и до какой даты вы требуете исправить.

Когда заканчивается срочный договор, действует то же правило: либо письменно продлите договор, либо письменно согласуйте дату выезда. Не надейтесь, что всё уладится само, потом может возникнуть спор. Во время спора самовольно менять замок или выносить вещи другой стороны — значит только усугубить положение. Если договориться не получается, обратитесь к юристу.