Образец договора аренды

Что это за образец и чем он не является

Образец по порядку выстраивает моменты, из-за которых при аренде квартиры обычно возникают споры. Кто-то называет его договором аренды, кто-то договором найма — суть не меняется. За каждым пунктом стоит вопрос: кто, что, когда и на каких условиях делает. Когда ответы записаны на бумаге, устная договорённость становится документом, и потом разговор «мы так не договаривались» не начинается.

Образец не заменяет юридической консультации. Если договор заключается надолго, квартира будет использоваться под офис или хозяин живёт за границей, могут понадобиться другие пункты. Тогда покажите готовый текст нотариусу. Нотариус может и заверить договор, и сказать, нужна ли регистрация в государственном реестре.

Переносите пункты по порядку и напротив каждого пишите своё условие. Пункт, который вас не касается, не удаляйте, напишите напротив «не применяется»: пустой пункт потом создаёт риск для обеих сторон. Если квартиру вы ещё не выбрали, сначала посмотрите рынок, а к договору переходите потом.

Стороны, квартира и срок

Договор начинается с того, кто кому что передаёт. Имена пишутся как в удостоверении личности, адрес — как в выписке. Словам из объявления вроде «рядом с метро, с ремонтом» в договоре не место.

Самая важная проверка в этой части — действительно ли арендодатель собственник. Имя в выписке должно совпадать с именем в удостоверении личности. Если квартиру сдаёт родственник, агент или другой представитель, попросите у него доверенность и впишите её номер в договор. Как проверить выписку, подробно написано в памятке покупателя, для арендатора логика та же.

В пункте о сроке точно указываются дата начала и дата окончания. Здесь же решается продление: когда срок закончится, договор продолжится на тех же условиях или нужна новая письменная договорённость? Самая частая ошибка — оставить этот пункт пустым.

• Арендодатель: фамилия, имя, отчество, серия и номер удостоверения личности, адрес, телефон
• Арендатор: те же данные, плюс имена и число людей, которые будут жить вместе с ним
• Квартира: полный адрес, этаж, количество комнат, площадь, номер и дата выписки
• Основание собственности: выписка на имя собственника; если есть представитель — номер и дата доверенности
• Срок договора: дата начала и окончания
• Продление: автоматически или по письменному соглашению, на каких условиях
• Назначение квартиры: только для проживания

Арендная плата, депозит и коммуналка

Больше всего в договоре читают денежные пункты, поэтому общих слов здесь быть не должно. Сумма пишется цифрами и прописью, день оплаты — числом по календарю. Как платить, тоже должно быть точно: наличными под расписку или банковским переводом. Перевод — это ещё и доказательство. Если потом кто-то скажет «деньги не заплачены», история переводов всё покажет.

Выделите под депозит отдельный пункт и точно напишите, что он покрывает: ущерб квартире, неоплаченную коммуналку, потерянный ключ. Засчитывается ли депозит в плату за последний месяц? Это тоже вопрос договорённости, и если не записать, каждая сторона истолкует его в свою пользу. Добавьте сюда, в какой срок возвращается депозит и что удержания делаются только на основании акта.

Для коммуналки проще всего таблица: напротив каждой услуги пишется, кто её оплачивает. Обычно арендатор платит то, что идёт по счётчику (свет, газ, вода), а платежи, связанные с самой квартирой, остаются на хозяине. Но и это работает, только когда записано. В день въезда показания счётчиков вносят в акт, чтобы прежний долг не лёг на арендатора.

• Арендная плата: месячная сумма цифрами и прописью; будет ли она меняться в течение срока
• День оплаты: какого числа месяца, авансом или по окончании месяца
• Способ оплаты: банковский перевод или наличные; при наличных расписка обязательна
• Депозит: сумма, что покрывает, когда и как возвращается
• Коммуналка: свет, газ, вода, интернет, обслуживание дома; кто платит за каждое
• Показания счётчиков: в акте в день въезда; прежний долг — на арендодателе
• Просрочка: какой срок считается льготным, что будет после него

Ремонт, ущерб, визиты и правила дома

Большинство споров при аренде начинается с вопроса «чьё это дело?». Не работает отопление, течёт кран, на стене появилось пятно. Разделите это в договоре надвое. Крупный ремонт и оборудование, относящиеся к самой квартире, — на хозяине, а мелкие поломки от повседневного пользования — на арендаторе. Пропишите и разницу между обычным износом и ущербом: износившийся пол — не ущерб, сломанная дверь — ущерб.

Для визитов хозяина в квартиру нужен отдельный пункт: в каких случаях он приходит, предупреждает ли заранее, согласует ли время с арендатором. Этот пункт защищает обе стороны сразу. Арендатора не беспокоят не вовремя, а хозяин сохраняет право присматривать за своей квартирой. Здесь же отмечается, сколько ключей и у кого они.

Правила дома — животные, курение, проживание других людей, передача квартиры кому-то ещё — решаются не в объявлении, а в договоре. Если думаете снимать вместе с соседом по комнате, впишите это с самого начала. Человек, которого приведут потом, может считаться нарушением договора.

• Крупный ремонт и замена оборудования: арендодатель
• Мелкий бытовой ремонт (лампочка, прокладка крана, замок): арендатор
• Сообщение о поломке: кому, как и в какой срок
• Обычный износ ущербом не считается; ущерб фиксируется актом и фотографиями
• Визит хозяина: в заранее согласованное время, кроме срочных случаев
• Домашние животные и курение: разрешены ли, если да — на каких условиях
• Дополнительные жильцы, передача квартиры другому, изменения (покраска, отверстия): только с письменного согласия хозяина

Досрочное расторжение и предупреждение

Никто не подписывает договор, чтобы его нарушить, а жизнь берёт своё: меняется работа, хозяин решает продать квартиру, арендатор переезжает в другой город. Пункт о расторжении решает это, пока отношения ещё спокойные: за сколько каждая сторона должна письменно предупредить и что в этом случае будет с депозитом.

Справедливым считается одинаковый срок предупреждения для обеих сторон. Укажите его точно. Выражение вроде «разумный срок» в споре никому не поможет. Указывается и то, как передаётся предупреждение: письменным сообщением, по электронной почте или подписанной бумагой.

Отдельно перечислите нарушения, которые дают основание сразу расторгнуть договор. Например, оплата задерживается больше оговорённого, квартире нанесён серьёзный ущерб, хозяин приходит без разрешения. На случай продажи квартиры должно быть прописано и положение арендатора: договор действует до конца срока или стороны расходятся в заранее согласованном порядке.

• Срок предупреждения: одинаковый для обеих сторон и указан точно
• Форма предупреждения: письменная; адрес или номер указаны в договоре
• Депозит при расторжении: возвращается полностью или в каких случаях удерживается
• Основания для немедленного расторжения: оплата, ущерб, запрещённое использование
• Если квартиру продают: судьба договора и срок, который дают арендатору
• Освобождение квартиры: дата, возврат ключей, последние показания счётчиков

Акт приёма-передачи и подписи

Про акт приёма-передачи забывают чаще всего, хотя потом он нужнее всего. В каком состоянии арендатор получил квартиру, в таком и должен её вернуть. Самое сильное доказательство этого — акт, составленный в день въезда, и фотографии с датой. При выезде акт составляют заново и кладут два документа рядом.

В акте мебель и техника перечисляются списком с отметкой о состоянии каждой вещи: «холодильник работает, уплотнитель двери износился». Царапина на стене, треснувшая плитка, неработающая розетка, если их не отметить в день въезда, при выезде могут записать на счёт арендатора. Показания счётчиков и число ключей тоже вносятся в акт.

В конце обе стороны подписывают каждую страницу договора, акт и фотографии указываются как неотъемлемая часть договора, и каждая сторона забирает свой экземпляр. Нотариальное заверение добавляет документу веса, если возникнет спор. Нужны ли в вашем случае заверение и регистрация, спросите у самого нотариуса.

• Дата акта совпадает с днём въезда
• Мебель и техника: список, состояние каждой вещи
• Имеющиеся недостатки: стены, пол, сантехника, окна
• Фото: с датой, по возможности в телефонах обеих сторон
• Показания счётчиков: свет, газ, вода
• Ключи: количество, включая домофон и карту от двери
• Подписи: на каждой странице, два экземпляра, приложения — неотъемлемая часть договора